Основы законодательства о нотариате

квартиру может быть подтверждено, в частности, одним из следующих

документов:

нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого

дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке

(договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка

для строительства жилого дома на праве личной собственности), а также

договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков

многоквартирного жилого дома;

нотариально удостоверенным (или засвидетельствованным коммунальным

органом за время 1931—1936 гг.) договором купли-продажи (в том числе с

условием пожизненного содержания продавца), дарения, мены;

копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

актом о демуниципализации дома;

свидетельством о праве на наследство,

свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения

суда, подтверждающих право собственности на дом;

договором о разделе дома;

копией решения товарищеского суда о разделе дома между супругами;

регистрационным удостоверением.

На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна

быть отметка о регистрации их в исполнительном комитете местного Совета

народных депутатов (бюро технической инвентаризации), осуществляющем

регистрацию строения.

В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего

документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру государственный

нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, оформленную в

соответствии с инструкцией "О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро

технической инвентаризации собственникам индивидуальных жилых домов (частей

домов) для представления в государственные нотариальные конторы при

оформлении сделок"[8].

Если фактический размер земельного участка, указанный в справке бюро

технической инвентаризации, окажется большим, чем указано в

правоустанавливающем документе, а также в случаях, когда из справки видно,

что собственником произведены к дому пристройка (надстройка),

переоборудование, капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой

помещений[9] без установленного разрешения, государственный нотариус

требует представления решения исполнительного комитета районного,

городского Совета народных депутатов об этих изменениях (в пределах

установленных законом норм). При отсутствии такого решения исполнительного

комитета размер земельного участка и размер жилого дома в договоре об

отчуждении указывается по правоустанавливающему документу.

Если фактический размер земельного участка, указанный в справке бюро

технической инвентаризации, окажется меньше по сравнению с

правоустанавливающим документом или размер жилой площади дома изменился за

счет внутренней перепланировки, переоборудования без увеличения общего

размера дома и превышения установленной законом нормы жилой площади и эти

изменения не отражены в справке бюро технической инвентаризации как

самовольное переоборудование, в договоре об отчуждении размеры земельного

участка и жилого дома указываются по справке бюро технической

инвентаризации.

45. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры может быть

удостоверен при условии, чтобы в результате купли-продажи или мены жилого

дома (части дома), квартиры у приобретателя, совместно с ним проживающего

супруга и их несовершеннолетних детей не оказалось более одного жилого дома

(части дома), квартиры. Наличие на праве личной собственности у одного или

нескольких из указанных выше граждан части жилого дома не может служить

препятствием для приобретения другой части этого же дома остальными из

указанных граждан. Однако в многоквартирном доме жилищно-строительного

коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их

несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.

Предельный размер жилой площади приобретаемого по договору купли-продажи,

мены дома (части дома), квартиры не должен превышать 60 кв. метров.

Договор купли-продажи или мены жилого дома (части дома), квартиры

размером более 60 кв. метров жилой площади может быть удостоверен лишь с

разрешения исполнительного комитета районного, городского Совета народных

депутатов в связи с наличием у приобретателя большой семьи либо права на

дополнительную площадь. В этом случае жилая площадь дома (части дома),

квартиры не должна превышать размера, определенного для данной семьи по

установленным нормам с учетом права на дополнительную жилую площадь (ст.

106 Гражданского кодекса РСФСР и п. 2 постановления Совета Министров РСФСР

от 9 июля 1959 г. № 1184).

При удостоверении договора купли-продажи жилого дома (части дома),

квартиры должно быть также соблюдено условие, чтобы собственником не

продавалось более одного жилого дома (части одного дома), квартиры в

течение трех лет (ст. 238 Гражданского кодекса РСФСР).

До истечения трех лет со дня предыдущей продажи договор купли-продажи

дома (или части одного дома), квартиры может быть удостоверен лишь в тех

случаях, когда у продавца, совместно проживающего с ним супруга и их

несовершеннолетних детей окажется более одного дома по основаниям,

допускаемым законом (по праву наследования, по договору дарения или в

результате вступления в брак собственников домов).

Продавцу и покупателю жилого дома (части дома), квартиры разъясняется

содержание ст. ст. 106, 108 и 238 Гражданского кодекса РСФСР. Покупателю

жилого дома (части дома), квартиры с условием пожизненного содержания

продавца разъясняется также содержание статьи 253 Гражданского кодекса

РСФСР. При удостоверении договора дарения дома (части дома), квартиры

одаряемому разъясняется содержание ст. ст. 107 и 108 Гражданского кодекса

РСФСР, а при удостоверении договора о приобретении государственными

предприятиями, учреждениями, кооперативными и общественными организациями

жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности,

представителям указанных предприятий, учреждений и организаций разъясняется

содержание ст. 123 Гражданского кодекса РСФСР.

О разъяснении названных статей Гражданского кодекса РСФСР делается

отметка в текстах указанных договоров.

46. При удостоверении договоров об отчуждении жилого дома (части дома),

квартиры государственные нотариусы проверяют отсутствие запрещения

отчуждения и ареста.

Независимо от указания в справке бюро технической инвентаризации об

отсутствии запрещения и ареста государственные нотариусы обязаны проверить

наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается

отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариальной конторе.

При наличии запрещения отчуждения договор об отчуждении жилого дома

(части дома), квартиры может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и

приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста —

лишь после его снятия.

47. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры,

приобретенных после регистрации брака и являющихся общей совместной

собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии

письменного согласия другого супруга на отчуждение дома (части дома),

квартиры.

Подлинность подписи на заявлении супруга о согласии на отчуждение жилого

дома (части дома), квартиры, являющихся общей совместной собственностью

супругов, должна быть засвидетельствована органом, совершающим нотариальные

действия, или предприятием, учреждением, организацией, в которой супруг

работает или учится, жилищноэксплуатационной организацией (а при ее

отсутствии — предприятием, учреждением, организацией, осуществляющей

эксплуатацию жилого дома)[10] по месту его жительства либо администрацией

стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Свидетельствование подлинности подписи не требуется, если супруг лично

явится и вручит государственному нотариусу заявление о согласии на

отчуждение жилого дома (части дома), квартиры. В этом случае

государственный нотариус устанавливает личность супруга и проверяет

подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает

наименование документа, удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи,

наименование учреждения, выдавшего документ, фамилию, инициалы супруга.

Если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части

дома), квартиры, являющихся совместной собственностью супругов, указано,

кому персонально (фамилия, имя, отчество гражданина, название организации)

он согласен продать или подарить это совместна приобретенное имущество,

либо указана цена и другие условия продажи, государственный нотариус при

удостоверении договора отчуждения обязан проверить, соблюдены ли условия,

которые указаны в заявлении супруга.

48. Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры может быть

удостоверен без истребования согласия другого супруга, если из

правоустанавливающего документа, свидетельства о браке или иных документов

видно, что дом (часть дома), квартира являются не общей, а личной

собственностью одного супруга (приобретены до вступления в брак супругов,

получены по наследству или по договору дарения, либо ранее произведен

раздел дома (части дома), квартиры, приобретенных в течение брака).

Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры, являющихся общей

совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без истребования

согласия другого супруга также в случае, когда последний не проживает по

месту нахождения дома и место жительства его неизвестно. В подтверждение

этого обстоятельства должна быть представлена копия вступившего в законную

силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

В том случае, когда супруг лица, отчуждающего дом (часть дома), квартиру

уклоняется от дачи письменного согласия на отчуждение указанного имущества

супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то последним может быть

передано в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате

заявление супругу с предложением явиться в государственную нотариальную

контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится

в государственную нотариальную контору к назначенному сроку и не пришлет в

течение месяца со дня получения заявления своих возражений, государственный

нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого дома (части дома),

квартиры от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу

значится это имущество.

Если гражданин, отчуждающий жилой дом (часть дома), квартиру представит

письменное заявление об отсутствии у него супруга (холост, вдов),

государственный нотариус доводит об этом до сведения другого участника

сделки, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно,

подписывается на заявлении. Указанное заявление должно исходить лично от

лица, отчуждающего жилой дом (часть дома), квартиру, а в случае совершения

сделки через представителя — от представителя.

49. В тех случаях, когда один из участников общей долевой собственности

на жилой дом продает принадлежащую ему долю дома постороннему лицу,

государственный нотариус должен удостовериться в том, что продавец в

письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности

(в том числе граждан, имеющих жилую площадь размером 60 и более кв. метров,

а также предприятия, учреждения и организации) о намерении продать свою

долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых

продается доля дома (ст. 120 Гражданского кодекса РСФСР).

Доказательством извещения участников общей долевой собственности о

предстоящей продаже доли в общем доме может служить свидетельство

государственной нотариальной конторы о передаче им заявления продавца в

порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате или заявление

участников общей долевой собственности об отказе от осуществления

преимущественного права покупки продаваемой доли дома (с указанием цены и

других условий, на которых продается эта доля).

Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности

должна быть засвидетельствована органом, совершающим нотариальные действия,

или предприятием, учреждением, организацией, в которой они работают или

учатся, жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, либо

администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором они находятся

на излечении.

Свидетельствование подлинности подписи не требуется, если участники общей

долевой собственности лично явятся в государственную нотариальную контору и

подадут заявление об отказе от преимущественного права покупки. В этом

случае государственный нотариус устанавливает их личность и проверяет

подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает

наименование документа, удостоверяющего личность, номер, дату выдачи,

наименование учреждения, выдавшего документ, фамилию, инициалы заявителей,

год (в необходимых случаях и месяц) рождения.

Если указанное заявление передано участнику общей долевой собственности

государственной нотариальной конторой, удостоверяющей договор, то

свидетельство о передаче заявления не выдается, но экземпляр заявления с

надписью государственного нотариуса о его вручении должен быть приобщен к

экземпляру договора купли-продажи доли дома, оставляемому в нотариальной

конторе.

При получении от участника общей долевой собственности ответа последний

также приобщается к указанному экземпляру договора.

Если доля дома продается одному из участников общей долевой

собственности, извещения других участников общей долевой собственности не

требуется.

При удостоверении договоров дарения, мены, купли-продажи доли дома с

условием пожизненного содержания продавца, а также в случае продажи части

дома с публичных торгов правила настоящего пункта не применяются.

50. В случае отказа остальных участников общей долевой собственности от

осуществления преимущественного права покупки или неосуществления этого

права в течение месяца со дня извещения их о намерении и условиях продажи

государственный нотариус удостоверяет договор купли-продажи доли дома

постороннему лицу.

Договор купли-продажи доли дома постороннему лицу может быть удостоверен

также в случае, если другие участники общей долевой собственности не

проживают в месте нахождения дома и адрес их неизвестен. В подтверждение

этого должен быть представлен соответствующий документ справочного бюро

(адресного стола) или исполнительного комитета местного Совета народных

депутатов.

" 51. При удостоверении сделки об отчуждении жилого дома (части дома),

квартиры, принадлежащих несовершеннолетним, а также лицам, признанным судом

недееспособными или ограниченно дееспособными, государственный нотариус

руководствуется п. 32 настоящей Инструкции.

Если органы опеки и попечительства обязывают родителей, опекунов или

попечителей внести в сберегательную кассу на имя несовершеннолетних или

других недееспособных лиц суммы за проданный дом (часть дома), квартиру, то

государственный нотариус должен проверить выполнение этого требования и

указать об этом в тексте договора.

52. Договор об отчуждении одного из нескольких жилых домов, принадлежащих

одному лицу на праве личной собственности или нескольким лицам на праве

общей собственности и находящихся на одном земельном участке, может быть

удостоверен лишь после выдела исполнительным комитетом районного,

городского Совета народных депутатов части земельного участка в натуре с

находящимся на нем отчуждаемым домом под отдельным номером по улице,

переулку и т.д. Если такое выделение земельного участка невозможно, то

государственный нотариус удостоверяет договор об отчуждении определенной

доли в праве общей собственности на жилые дома в целом.

53. Об отчуждении доли (доли от доли) жилого дома делается отметка на

правоустанавливающем документе.

54. В тексте договора об отчуждении доли жилого дома указываются

арифметические доли, а не конкретные части дома.

55. В договоре об отчуждении собственником доли жилого дома может быть

указан и порядок пользования конкретными его частями, а также порядок

пользования земельным участком.

В договоре об отчуждении одним из участников общей долевой собственности

принадлежащей ему доли жилого дома порядок пользования конкретными частями

дома может быть указан лишь при наличии соответствующего соглашения между

участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, либо с

их письменного согласия, либо при наличии судебного решения о порядке

пользования конкретными частями дома.

Соглашение о порядке пользования общим жилым домом между участниками

общей долевой собственности с указанием конкретных частей дома (квартир,

комнат, этажей и т.д.), а также о порядке пользования земельным участком

может быть оформлено путем составления самостоятельного

документа.

При удостоверении таких соглашений истребуется справка исполкома

соответствующего местного Совета народных депутатов (бюро технической

инвентаризации) и для обозрения правоустанавливающий документ на дом.

56. При удостоверении договора об отчуждении доли в общей собственности

на жилой дом государственный нотариус разъясняет лицу, приобретающему долю,

что если состоявшееся ранее соглашение между участниками общей долевой

собственности на этот дом о порядке пользования обособленными помещениями

дома в соответствии с долями участников нотариально удостоверено и

зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных

депутатов (бюро технической инвентаризации), осуществляющем регистрацию

строения, то это соглашение обязательно и для лица, приобретающего долю в

общей собственности на этот дом (ст. 124 Гражданского кодекса РСФСР).

57. Соглашение об установлении размера долей или об изменении размера

долей, если в правоустанавливаюшем документе на дом размер долей не указан

или указан неправильно, может быть оформлено как путем составления

самостоятельного документа, так и путем надписи на правоустанавливающем

документе.

Если изменение размера долей производится в связи с дополнительным

строительством (пристройка, надстройка и т д.), произведенным одним из

участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома,

государственный нотариус истребует решение исполнительного комитета

соответствующего Совета народных депутатов на дополнительное строительство

или на снос части дома, справку бюро технической инвентаризации и для

обозрения правоустанавливающий документ.

В случае смерти участников общей долевой собственности соглашение об

изменении размера долей может быть удостоверено с участием его наследников,

принявших наследство.

При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из

участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении

размера долей в удостоверительной надписи указывается, что это соглашение

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31