Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Итого общий физический износ составил 227879 лей

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен мною как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Функциональный износ определен из расчета замены строительных элементов в размере 10% и составил 94385,6 лей

Внешнее (экономическое) устаревание:

Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.

Экономический износ для данного типа недвижимости не значителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 47192,8 лей.

Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всех видов износа:

227879+94385,6+47192,8 = 369457,4 лей или 26018 евро (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости:

1. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), евро 140460

2. Минус восстановительная стоимость (ВС), евро 66469

3. Плюс накопленный износ (И нак), евро 26018

4. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), евро 100009

Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит 100009 евро или 1420128 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

3.2 Доходный подход

Доходный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваются сельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.

Данный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта в будущем.

Для расчета ЧОД необходимо определить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимого имущества:

а) потенциальный валовой доход(ПВД)-доход, который может приносить объект недвижимого имущества, при условии полного использования его площади.

б) действительный валовой доход (ДВД)-доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимого имущества с учетом уровня занятости помещение и возможных потерь при сборе арендной платы. ДВД определяется по формуле:

ДВД=(ПВД-ПНЗ)+ПД                                                                   (5)

где ПНЗ - потери, связанные с неполной занятостью помещений;

ПД - прочие доходы, не связанные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений.

в) операционные расходы (ОР) – это текущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объекта недвижимости. ОР можно разделить на четыре группы:

·  постоянные ОР, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (налог на недвижимость, страховые взносы и т.д.);

·  переменные ОР, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта (расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);

·  расходы на содержание и ремонт объекта;

·  расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД=ДВД-ОР                                                                               (6)

Доходный подход включает в себя четыре метода:

1)  метод прямой капитализации;

2)  метод дисконтирования денежных потоков;

3)  метод остатка;

4)  метод разделения на участки.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:

РС=                                                                                        (7)

где РС- оцененная стоимость;

r- ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

1)  метод сравнительного анализа продаж;

2)  метод коэффициента ДВД;

3)  техника инвестиционной группы;

4)  метод коэффициента покрытия долга.

Метод сравнительного анализа продаж.

Наиболее предпочитаемый метод. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r=                                                                                            (8)

Метод коэффициента ДВД.

Применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о ДВД и ОР этих объектов. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r=                                                                                        (9)

где КОР- коэффициент операционных расходов,

МДВД –мультипликатор (коэффициент) ДВД.

Техника инвестиционной группы.

Основана на предположении, что когда существуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на объект по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.

Материальные интересы, связанные с объектом оценки могут иметь:

1)  финансовый характер;

2)  физический характер.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов.

ЧОД разделяется на две части. Первая часть представляет платежи кредитору. Вторая часть представляет собой доход, остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежным потоком до уплаты налогов.

Ставка капитализации представляет собой средневзвешенную ставку доходности кредитора (rk) и ставки доходности собственника (rc).

r=m* rk+(1-m)* rc                                                                                                                                             (10)

где m- удельный вес заемных средств в стоимости объекта недвижимого имущества;

 (1-m)- удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости.

Ставка капитализации кредитора определяется по формуле:

rk=                                                                                            (11)

где ОК- годовые отчисления на обслуживание кредита;

СК- сумма ипотечного кредита.

Ставка капитализации собственника определяется по формуле:

rc=                                                                                                                                                (12)

где ДПДУН- денежный поток до уплаты налога;

СИК- сумма собственного инвестированного капитала.

Техника инвестиционной группы для физических интересов.

Применяется к физическим компонентам единого объекта недвижимого имущества, земле и строениям.

Ставка капитализации определяется по формуле:

r=З*rз+С*rc                                                                                                                                                             (13)

где З- удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

 rз- ставка капитализации для земельных участков;

 С- удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

 rc- ставка капитализации для строений.

Метод коэффициента покрытия долга.

Является одним из методов применяемых для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок применяются кредитные средства.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r= КПД*rk*m                                                                                  (14)

где КПД-коэффициент покрытия долга.

КПД=                                                                                     (15)

где ОК- годовая оплата за обслуживание кредита.

Метод разбивки на участки.

Метод применяется при оценке земель, разбивка которых на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Этапы разбивки на участки:

1) Определение количества и размеров участков, которые могут быть созданы, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности;

2) Анализ рынка, на котором планируется продавать земельные участки;

3) Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж и подсчет прибыли застройщика;

4) Прогнозирование потоков доходов и расходов, связанных с процессом разбивки на участки в течении расчетного периода. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется. Ставка дисконтирования, полученная в результате анализа рынка, обязательно должна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;

5) Определение рыночной стоимости земельного участка

В данной работе мы применяем лишь метод остатка, в связи с тем, что у нас отсутствует информация о ставках арендной платы на земельные участки в мун. Кишинэу.

3.2.1 Метод остатка

Метод остатка используется для застроенных земельных участков и участков предназначенных для строительства.

При использовании метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

·  Расчет восстановительной стоимости (ВС) или стоимости замещения (СЗ) улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

·  Определение чистого операционного дохода (ЧОДеон), который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объект, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

·  Определение чистого операционного дохода (ЧОДс), относящегося к улучшениям как произведения восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8