Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи
Участок |
Стоимость земельного
участка, $ |
Стоимость ЕОН, $ |
Доля стоимости земли в
общей стоимость ЕОН |
Рышкановка |
40000 |
150000 |
0,2666 |
Центр |
52000 |
181000 |
0,2873 |
Ботаника |
45000 |
120000 |
0,3750 |
Определение среднего арифметического значения доли стоимости
земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:
(0,2666+0,2873+0,3750)
/ 3 = 0,3096
Определение рыночной стоимости земельного участка.
РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка,
рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1
евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).
3.1.3 Метод выделения
Применяется для оценки застроенных земельных участков при
наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых
входят земельные участки подобные оцениваемому участку.
Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из
стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом
их износа.
Метод выделения состоит из следующих этапов:
1. Определение рыночной стоимости единого объекта
недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого
сравнения продаж.
2. Определение стоимости замещения или полной
восстановительной стоимости строения (ПВС)
ПВС = Вс + КР + ПИ
Вс – восстановительная стоимость
КР – косвенные расходы
ПИ – прибыль инвестора
3. Определение величины общего накопленного износа
Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100)
x (1 — Ивн/100)] x 100%
4. Определение рыночной стоимости земельного участка
являющегося составной частью единого объекта недвижимости
РСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + И
Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно
оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа
при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем
сегменте рынка недвижимости.
Описание объекта:
Общая характеристика объекта:магазин
Тип объекта:коммерческий
Тип здания:отдельностоящее
Год постройки:1985
Общая площадь (кв.м.):150
Строительный объем здания (куб.м.):405
Этажность:1
Состояния помещений:хорошее
Строительные характеристики:
Фундамент:железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные
Перегородки: кирпичные
Покрытия: железобетонные
Кровля: металлическая
Полы: залы – плитка
напольная, административные – паркет и ламинат.
Оконные проемы: окна – стеклопакет в
метало - пластиковом переплете, частично деревянные.
Двери:метало-пластиковые
Внутренняя отделка:побелка, покраска
высококачественными материалами, обои.
Системы инженерного
обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система
вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.
Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в
пункте 3.1.2. «Метод
распределения» и составила 140460 евро.
Следующим этапом является определение стоимости замещения или
восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.
Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога из
УПВС и объекта оценки.
Отличительный
фактор |
Объект-аналог
из УПВС |
Оцениваемый
объект |
Коррект.
Коеффициент |
Группа
капитальности |
I |
I |
1 |
Этажность |
Одноэтажные |
1 |
1 |
Тип
фундаментов |
Монолитные
ж/б и сборные бетонные |
Железобетонные |
1 |
Материал
и тип стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
1 |
Тип
крыши |
Рулонная |
Оцинкованная
сталь |
1 |
Основной
тип полов |
Цементные,
плиточные и из релина |
Залы
– плитка напольная, административные – паркет и ламинат |
1,02 |
Тип
проемов |
Окна
– двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатые |
Окна
– стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные |
1,02 |
Отделка |
Повышенного
качества |
Современные
материалы повышенного качества |
1,03 |
Вентиляция |
Приточно
– вытяжная |
Приточно
– вытяжная, механическая, естественная |
1 |
Сантехнические
работы |
Горячее,
холодное водоснабжение, центральное отопление |
Горячее,
холодное водоснабжение, автономное отопление |
1,058 |
Электротехнические
работы |
Электроосвещение,
слаботочные устройства |
Электроосвещение,
слаботочные устройства, подводки ПК |
1,015 |
Интегральный
коэффициент |
|
|
1,11 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.
Расчет стоимости 1м3 здания
с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и
корректировки на отличия в конструктивных решениях:
Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1
Таблица 3.6. Расчет восстановительной
стоимости улучшений.
Показатели |
|
|
Ст-сть
1м3 с учетом корректировок
|
29,1 |
|
Объем
здания |
405 |
|
Ст-сть
строительства в 1969 г., лей |
11785,5 |
|
Ст-сть
строительства в 1984 г., лей |
14025 |
1,19 |
Ст-сть
строительства в 1991 г., лей |
21458 |
1,53 |
Ст-сть
строительства на дату оценки, лей |
569731 |
26,551 |
Ст-сть
с учетом косвенных издержек, лей |
655191 |
1,15 |
Ст-сть
с учетом прибыли инвестора, лей |
786547 |
1,20 |
Ст-сть
с учетом НДС |
943856 |
1,20 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|