Недвижимое имущество как объект гражданского права

Законом «О государственной регистрации прав» утвержден круг полномочий,

относящихся к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличие

соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах. (ст.9).

В соответствии со ст.9 Закона, учреждение юстиции по регистрации прав –

государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с

изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием

своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность,

предусмотренную Федеральным законом.

«Предстоит создать, - констатировал С. Степашин, - Единый государственный

реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пока образована

Межведомственная комиссия (во главе с вице-премьером Правительства РФ,

министром госимущества России) по разработке мероприятий, связанных с

деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету

объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Для

реализации задуманного надлежит провести большую подготовительную работу, в

том числе сформировать необходимую правовую базу». (2.15, с.58-59).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав»

(ст.10). «Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным

федеральным органом исполнительной власти в системе государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществляет

следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

Согласно Закону система учреждения юстиции должна быть сформирована

поэтапно и охватить все регионы к 2000 г.:

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации

прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики ведения

государственной регистрации прав;

«Уже сейчас Министерством юстиции подготовлены и внесены в Правительство РФ

проекты правительственных постановлений «Об утверждении Положения о

Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с

деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платежей

за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

и за предоставление о зарегистрированных правах». (2.15, с.59).

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое

имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти

субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра

прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной

регистрации прав;

«В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт

государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения

таковы: подготовка и повышение квалификации государственных регистраторов и

иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований

и разработок в области этой регистрации и ее научно-методическое

обеспечение». (2.15, с.60).

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы

государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации;

«Формируемые учреждения, юстиции призваны реализовывать сбалансированную

государственную политику создания и развития единой системы регистрации

прав на недвижимость и сделок с ней. Эта политика, выработанная

Министерством юстиции РФ, будет способствовать надежной защите прав и

законных интересов физических и юридических лиц», - считает С. Степашин.

(2.15, с.60).

- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной

регистрации прав.

Статьей 11 Закона раскрыты источники средств для создания и развития

системы государственной регистрации и предоставления информации о

зарегистрированных правах, бюджетные средства и иные источники, не

запрещенные законом.

Максимальный размер платежей на территории российской Федерации

устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следующим весьма важным вопросом мы считаем раскрытие порядка

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

предусмотренного главой III Закона.

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госрегистрации в

Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о

существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные

об этих объектах, сведения о правообладателя, а также деле, включающие в

себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета

документов.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое

помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный

объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах

об объектах недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и

заявителях; выданных свидетельствах о госрегистрации прав; выписках и

справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав идентифицируются в нем

кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих

документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел

Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и

книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, изъятие из них

каких-либо документов или их частей не допускается». (ст.12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п.6 ст.12

Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом

объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав

на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным

номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии

с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие

информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества,

прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за

разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы,

содержащие информацию о квартирах, помещенных и об иных объектах, входящих

в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за

соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости:

адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая

по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая

информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных

правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя,

данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического

лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве,

наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права

собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке,

доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве

требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях

(обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок

его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного

кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого

имущества, наименование документа, на основании которого возникает

ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по

таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения

обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения

(обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые

отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном

заявлении, которая указывает на существование правопритязаниях в отношении

данного объекта».

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом

недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при

приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует

входящему номеру принятых на регистрацию документов.

В соответствии с п.8 ст.12 Закона Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях

информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на

магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном

носителях приоритет имеем запись на бумажном носителе. При несоответствие

записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего

документа приоритет имеет правоустанавливающий документ». (ст.12 закона).

По мнению А. Кузнецова, «важно также, чтобы Единый государственный реестр

прав велся на снабженных специальной защитой бланках, формат которых

соответствовал бы формату обычного листа (формат А4), с тем чтобы не

возникало сложностей при дальнейшем автоматизации обработки данных. Более

чем столетний опыт Германии показал, что такая структура реестра

чрезвычайно удобна в практической работе. Подобная организация поземельной

книги позволяет легко трансформировать ее в электронную форму, что с 1993

г. практикуется в Австрии и ФРГ». (2.10, с.64).

Закон «О государственной регистрации прав» детально регламентирует процесс

регистрации недвижимого имущества.

Так, ст.13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее

стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и

отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным приложением

документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности

сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже

зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных

противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в

регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый

государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и

выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст.14

Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации

прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость

удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи

на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и

специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого

государственного реестра прав».

Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав

определен п.2 ст.13 Закона «Регистрация ограничений (обременений) права

собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по

инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если

ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его

регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о

зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений

(обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

«Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня

подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации». (п.3 ст.13).

«И еще одна очень важная проблема, фундамент разрешения которой заложен в

Законе, - кадровая. Понятно, что на должность регистраторов прав следует

подбирать достойнейших из достойных. В соответствии со ст.15 Закона на

должность регистратора назначаются лица: 1) имеющие высшее юридическое

образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную

регистрацию прав, не менее двух лет; 2) прошедшие специальные курсы; 3)

сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными

требованиями. Регистратор прав является госслужащим, замещающим ведущую

государственную должность». (2.15, с.60).

Статьей 16 закона определен круг лиц, правомоченных обращаться с

требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые

возлагается функция регистрирующего органа.

«Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя,

стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право

возникает на основании акта государственного органа или органа местного

самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается

лицом, в отношении которого принят такой акт. в случае, если права

возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,

заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При

уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на

недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по

требованию другой стороны». Заметим также, что ст.16 закона соотносится с

установлениями п.3 ст.165 ГК, которые аналогично регулируют порядок

регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения

регистрационной процедуры. «Регистрация же по заявлению одной из сторон

сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании

сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально

удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка,

подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу

требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной

(нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7

Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о

нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК

(договоры продажи (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и

предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения

недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о

государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только

для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.584),

а также для договора залога недвижимого имущества (ст.339). При этом Закон

о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие

из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура

регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению,

залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь,

являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п.2 ст.163 ГК не исключается возможность того, что в

других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном

оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же

время государственной регистрации». (2.12, с.46047).

Как считает О. Романов, адвокат специализированной юридической консультации

№3 Рязанской областной коллегии адвокатов, «в данных случаях пори

отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией ст.16 Закона о госрегистрации прав, то есть по требованию любой

из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки

и возникшего на ее основании права на недвижимость». (2.12, с.47).

Статьей 16 закона установлено, что к заявлению о госрегистрации прав должны

быть приложены документы, необходимые для ее проведения: документы о правах

на недвижимое имущество; документ об оплате регистрации; документ,

удостоверяющий личность для физического лица, а для представителя

юридического лица – удостоверяющий его личность, учредительные документы

юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия

действовать от имени данного юридического лица.

Лицо учреждения юстиции по регистрации прав при получении необходимых

документов вносит соответствующую запись в книгу учета документов, а также

выдает заявителю расписку в получении документов с их перечнем и указанием

даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на

госрегистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на

регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия –

наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый

государственный реестр прав.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны

соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию,

необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид

регистрируемого права.

В установленных законодательством случаях эти документы должны быть

нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие

подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не

оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также

документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно

истолковывать их содержание, не подлежат приему.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за

проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества –

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учету

земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при наличии плана

участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент

госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и

площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12