Недвижимое имущество как объект гражданского права

(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и

станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на

небесные тела либо сооруженные на них». (2.7, с.276).

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных

космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в

космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации

обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в

национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство

после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный

перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр

(название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер

объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию

Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса

Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам». (2.11, с.429).

«Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его

экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются

и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный

космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении

своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в

космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на

космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в

космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными

словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в

космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам,

юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета».

(2.11, с.430).

«Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного

транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не

заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке,

предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима

недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.130

ГК, но только на основании прямого указания закона». (2.7, с.277).

2.2. Правовой режим недвижимости.

2.2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить

особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок

распоряжения им. В этой связи ст.131 ГК регулируется порядок

государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость

применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним».

По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из

основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание

цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его

положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы

правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». (2.10, с.59).

Следует сказать, что эта проблема уже была рассмотрена д.ю.н. профессором

А.А. Коневым и студентом Р.Ю. Ветховым: «По существу названная регистрация

призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку

последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.

Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных

актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой

информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать

исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или

иного объекта». (2.8, с.4).

Конев А.А. и Ветхов Р.Ю. делают вывод, что основное значение

государственной регистрации заключается в следующем:

«- в легализации для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и

обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей,

предусмотренных п.1 ст.8 ГК РФ;

- в обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью в целях

стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения

массовых оспоримых и ничтожных сделок;

- в создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и

сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое

значение». (2.8, с.4).

Итак, раскроем понятие государственной регистрации прав в соответствии с

п.1 ст.2 Закона:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(далее государственная регистрация прав) – юридический акт признания и

подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с

Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права». (2.8, с.3)

Гражданский кодекс РФ, в частности ст.131, обязывает участников

гражданского оборота регистрировать все права на недвижимость и совершенные

с ней сделки. Государственной регистрации в едином государственном реестре

подлежат возникновение, ограничение, прекращение и переход; права

собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления,

пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки,

сервитута и иных прав, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1. ст.4 Закона установлена необходимость регистрации

ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе сервитут,

ипотека, доверительное управление, аренда. По мнению А. Кузнецова», следует

приветствовать решение законодателя не приводить в Законе исчерпывающего

перечня подлежащих регистрации вещно-правовых ограничений (обременений),

имеющихся в отношении конкретного объекта. Помимо перечисленных в Законе

обременений, регистрации в качестве таковых, право ренты, право

пожизненного содержания с иждивением.

Спорным представляется решение законодателя о непременной регистрации

обязательственных прав, к примеру, права аренды (п.2 ст.609 ГК РФ и п.1

ст.4 Закона «О государственной регистрации прав»). Право аренды не попадает

под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст.1

настоящего Закона и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье

вещным правам». (2.10, с.59-60). А. Кузнецов считает, что «целесообразно

было бы закрепить в Законе необходимость обязательной регистрации в Едином

государственном реестре прав только вещно-правовых ограничений. Такое

положение дел полностью соответствовало бы п.1 ст.131 ГК РФ. Собственник

может сдавать имущество в аренду довольно часто. При этом аренда может

носить краткосрочный характер. В связи с этим обязательная регистрация

права аренды может существенно затруднить осуществление соответствующих

сделок. В любом случае следует допустить регистрацию обязательных прав в

реестре по желанию правообладателей. Для этого необходимо внести поправки в

ГК РФ и Закон «О государственной регистрации прав» (2.10, с.60).

«Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое

имущество, право устанавливающие документы на которое оформлены после

введения в действие настоящего Федерального закона» (п.2 ст.4 Закона).

«Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права». (2.8, с.7). Как утверждает А.

Конев, государственная регистрация есть «признание государством чистоты и

законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает

гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится

легальным». (2.8, с.8).

В соответствии с Законом, «государственная регистрация прав проводится на

всей территории России по установленной настоящим Законом системе записей о

правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав

на недвижимое имущество и сделок с ним; датой государственной регистрации

является день внесения соответствующих записей в Единый государственный

реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в

пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть

обжалованы в суд». (ст.2 Закона).

«Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный

суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку

купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не

обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-

продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о

регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих

обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) а акционерным обществом

(покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого

дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем

продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность

заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в

регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации

предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации,

совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее

регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о

регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит

обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал,

облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерное общества обосновано

квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у

соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию

сделки». (3.1, с.81).

Таким образом, мы видим, как применяется действие п.5 ст.2 Закона на

практике, регулирующего взаимодействие участников отношений, возникающих

при государственной регистрации прав.

Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отношений? В

соответствии со ст.5 Закона «участниками отношений, возникающих при

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих

государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской

Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и

иностранные юридические лица, международные организации, иностранные

государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и

муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, -

с другой».

Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект

недвижимости и установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое

имущество в силу настоящего закона, проводится государственная регистрация

таких прав, хотя они и признаются юридически действительными при отсутствии

их регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

«В Законе «О государственной регистрации прав», по мнению

А. Кузнецова, недостаточно основательно проработан вопрос о получении

сведений из Единого государственного реестра прав. Согласно ст.7 Закона и

п.4 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,

обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном

реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему

удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу –

документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и

полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра

прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание

объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения

(обременения) прав.

Действительно, такая практика характерна для некоторых западноевропейских

стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии.

Однако А. Кузнецов утверждает, что в данном случае зарубежный опыт был

использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета

нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости

данных о государственной регистрации может привести к злоупотреблениям

криминального характера и к использованию информации в целях

недобросовестной конкуренции. Ссылку в Законе об ответственности за

использование сведений такими способами и в форме, которые наносят ущерб

правам и интересам правообладателей (п.5 ст.7), едва ли можно признать

действенным средством для предотвращения подобных правонарушений». (2.10,

с.63-64).

В Российском Законе «О государственной регистрации прав» также

предусмотрено, что в соответствии с п.3 ст.7 «сведения о содержании право

устанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях

(обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у

него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе

прав на объект недвижимости, представляются в установленном порядке только:

самим правообладателем;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов

государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные

с объектами недвижимости и (или) их правообладатели;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию

или по закону».

«По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную

регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших

сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права». (п.4

ст.7 Закона).

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение

пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в

письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован

обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 Закона).

В Законе «О государственной регистрации прав» также предусмотрено, что

«информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации,

ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам

правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам,

налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и

охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной

статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого

имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом».

(ст.8 Закона).

Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит

открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан

законодателем.

Несмотря ни на что «Федеральный закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменует принципиально важную веху

в развертывании российской правовой реформы. Почему? Обстоятельный ответ

был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском

совещании – семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном

Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и

еженедельником «Экономика и жизнь». Констатировав, что названный

законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных

государственных ведомств и практически всех субъектов гражданского оборота,

ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исключительным

собственником подавляющего большинства объектов недвижимости – земли, ее

недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли

собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного

собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений

правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание

регистров уделялось не правам на недвижимость (собственник – то не

менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная

система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя,

Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу –

учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов,

сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из

физической категории в юридическую.

В процессе подготовки законопроекта развернулась напряженная дискуссия по

вопросу, возложить ли функции регистрации прав на органы, учитывающие

недвижимость в физическом отношении, или создать принципиально новую

регистрационную систему. Законодатели пошли по второму пути, поручив

решение задачи Минюсту России». (2.15, с.58). В этой связи на упомянутом

совещании – семинаре выступил министр юстиции РФ Сергей Владимирович

Степашин.

«В соответствии с Законом, государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение

юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту

нахождения недвижимого имущества. Порядок создания, структура и принципы

размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченном Правительством

Российской Федерации». (2.15, с.58-59).

Как утверждает С. Степашин, «практика показала, что в субъекте Федерации

целесообразно открывать одно учреждение юстиции с филиалами в городах и

районах». Это способствует укреплению единства правоприменительной практики

в регионах, налаживанию строгой системы контроля и ответственности

должностных лиц. В конечном счете будет развернута целостная система

учреждений юстиции России – на основе единообразного применения Конституции

и Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных

нормативных правовых актов, а также выработанной Минюстом РФ федеральной

методики государственной регистрации и сделок с ним», - считает С.

Степашин». (2.15, с.59).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12