Курсовая работа: Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки
Вывод о состоянии
здания: здание находится в удовлетворительном состоянии, так как износ составил
21%.
Так
как необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования
функциональный износ здания оценен в 2%.
Так
как зданий торгового назначения достаточно много в городе, то это сказывается
на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны инвесторов. Кроме
того, в данном районе вблизи имеются помещения аналогичного типа и назначения,
таким образом, внешний износ оценен в 2 %.
Процентное
значение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видов
износа.
Для
оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется
к величине стоимости нового строительства здания.
ИН=1-(1-21/100)*(1-2/100)*(1-2/100)=0,24
или 24%
В
завершение данного подраздела выводим результат стоимости объекта, оцененный в
рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).
СЗП=5597,8
+12663,5 -12663,5 *0,24=15222,1 тыс. руб.
5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сравнительный
подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства
оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для
оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически
обоснованное суждение о цене объекта.
Процесс
использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости
аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену;
затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия
и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая
стоимость.
Технология
применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в
себя пять операций:
сбор
сравнительных данных.
изучение
сделок.
временные
корректировки.
вынесение
решения о стоимости недвижимости.
Расчет
скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по
форме таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе
учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.
На
основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах
аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения
следующие:
- 15
% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10
% между центром и районом средней отдаленности.
Поправки
на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить
путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.
При
определении поправок необходимо учесть:
1)поправки
определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по
количественным характеристикам;
2)подбираются
пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение
и транспортная доступность, но разное состояние;
3)
при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены
аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с
отличающейся характеристикой.
Расчеты
ведем по форме таблицы 9.
Таблица 9. Расчет
скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объекты сравнения |
Площадь, м2
|
Местоположение |
Состояние |
Транспортная доступность |
Стоимость оборудования,тыс.р. |
Цена продажи, тыс.р |
Цкх, тыс.р |
Поправки в долях |
Скорректированная
цена, тыс.р |
|
По местоположен |
По состоянию |
По трансп. доступности |
|
Оборудование |
Площадь |
|
Объект оценки |
950 |
Цен |
Удв |
Гл |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Аl |
1093 |
с/о |
хор |
гл. |
8 |
18638 |
18630 |
16193 |
1,1 |
0,85 |
1 |
15140 |
|
А2 |
713 |
с/о |
удв |
гл. |
18 |
11186 |
11168 |
14880 |
1,1 |
1 |
1 |
16368 |
|
А3 |
1710 |
с/о |
хор |
втp. |
15 |
27183 |
27168 |
15093 |
1,1 |
0,85 |
1,06 |
14959 |
|
А4 |
618 |
отд. |
хор |
втp. |
- |
8603 |
8603 |
13225 |
1,25 |
0,85 |
1,06 |
14895 |
|
А5 |
1330 |
отд. |
удв |
гл. |
- |
17157 |
17157 |
12255 |
1,25 |
1 |
1 |
15319 |
|
А6 |
1235 |
отд. |
хор |
гл. |
- |
18021 |
18021 |
13862 |
1,25 |
0,85 |
1 |
14728 |
|
А7 |
1900 |
цен |
хор |
гл. |
23 |
35870 |
35847 |
17924 |
1 |
0,85 |
1 |
15235 |
|
А8 |
475 |
цен |
удв |
гл. |
38 |
8208 |
8170 |
16340 |
1 |
1 |
1 |
16340 |
|
А9 |
855 |
цен |
хор |
втp. |
12 |
15453 |
15441 |
17157 |
1 |
0,85 |
1,06 |
15458 |
|
Цкх – цена, приведенная
по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс.
р.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|