Курсовая работа: Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки
Таблица
3
Анализ местоположения
объекта оценки |
Характеристика |
Значение |
Адрес объекта оценки
(согласно
Свидетельствам о
государственной
регистрации права)
|
г.Новосибирск, Центральный
район, ул. Красный проспект, д. 42 |
Местоположение по
отношению к центру населенного пункта |
находится в центре |
Ближайшее окружение |
жилые дома, общественно-бытовые
и административные здания |
Этажность застройки |
двухэтажное здание |
Благоустройство
территории |
территория
спланирована, благоустроена |
Наличие инженерной
инфраструктуры |
теплоснабжение,
водоснабжение, канализация, электроснабжение, связь |
Транспортная
доступность |
хорошая (ближайшая
остановка общественного транспорта в 3-6-ти минутах ходьбы) |
Ближайшая крупная
магистраль |
в ближайшем окружении
крупные магистрали есть |
Вид подъездных путей |
асфальтовая
автодорога, состояние покрытия
хорошее
|
Наличие парковки |
достаточное
количество мест на реорганизованной парковке около зданий |
Затопляемость |
риск затопления
территории отсутствует |
Грунты, почвы
грунтовые условия |
соответствуют
капитальному строительству |
Интенсивность
движения транспорта |
высокая |
Деловая активность
района, в котором
расположен объект
оценки (в рамках
населенного пункта)
|
высокая |
Уровень активности
сектора рынка
объекта оценки
|
активные рынок продаж
и рынок аренды коммерческой недвижимости; рынок специализированной
недвижимости не развит, объекты реализуются только в составе имущественного
комплекса |
Уровень активности
сектора рынка в
масштабах населенного
пункта
|
формирующийся рынок
аренды и продажи коммерческой недвижимости |
Описание
земельного участка
Оцениваемый
объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м.
На
дату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде.
Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами,
имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно.
Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании
Кадастровых планов и данных визуального осмотра.
Пз
= КС * НС * П, где:
Пз
– плата за землю (налог), руб.;
КС
– кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению Администрации
Новосибирской области от 27 июля 2005г. №56 «Об утверждении результатов
государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли под
объектами торговли), руб./кв. м;
НС
– налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)»
№117-ФЗ от 05.08.2000г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%);
П
– площадь земельного участка, кв. м.
3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ
В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболее
выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую
высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор
производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые
физически допустимы и экономически эффективны.
Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям:
либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как
улучшенный.
В первом случае рассматриваются те варианты
использования земли, которые принципиально отличаются от существующего
использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на
новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда
оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не
представляют.
Во втором случае берутся варианты реконструкции или
модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного
направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться
инвестор при покупке данного земельного участка.
Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:
1) соответствует действующим юридическим нормам;
2) реализация практически возможна;
3) обеспечивается получение дохода;
4) достигается наибольшая цена.
Оценка собственности
(например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний
основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В
их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности,
вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости,
соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые
синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
(ЛНЭИ).
Принцип ЛНЭИ принимает
во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического
характера, которые влияют на стоимость недвижимости.
ЛНЭИ определяется как
использование недвижимости, которое:
а) является
законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая
распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные
ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры,
благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически
осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная
доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант
использования.
Здание состоит из
нескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, здание
имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет
использовать объект как здание магазина или супермаркет;
в) финансово обосновано
с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает
доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые
обязательства
Оцениваем возможную
доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого
варианта использования здания.
Таблица 4. Ставки
аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2
Тип
здания |
Назначение |
Площадь |
Цена
1 м2
|
Административное |
Офис,
банк |
950
950
|
1000 |
Складское |
Склад,
автогараж |
950 |
580 |
Производственное |
Пищевое
производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности,
дерево- и металлообработка |
950 |
550 |
Общественного
питания |
Столовая,
ресторан, кафе |
950 |
1600 |
Торговое |
Магазин,
супермаркет, выставочный центр, аптека |
950 |
1500 |
Наиболее высокие ставки
при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания
и зданий торгового назначения;
г) обеспечивает
наивысшую стоимость или доход недвижимости.
Учитывая конструктивные
особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного
питания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице
города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.
4.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА
Основная
расчетная формула:
СЗП
= С3 + СНС – ИН,(1)
где
СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного
подхода, тыс. р.;
СЗ
- стоимость земельного участка, тыс. р.;
СЗ=5597,8
тыс. руб.
СНС
- стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
СНС=950*13,33=12663,5
тыс. руб.
ИН
- накопленный зданием износ, тыс. р.
ИН=12663,5
*0,24=3039,24 тыс. руб.
Затратный
подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1)
определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект
недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или
использования методических рекомендаций государственных органов);
2)
определение стоимости замещения;
3) расчет
всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и
внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий
износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
4) расчет
общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости
замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.
Данные
об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.
Таблица
5. Данные о продажах земельных участков
Характеристики |
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
Цена продажи, тыс. руб. |
2500 |
3500 |
4500 |
3500 |
3000 |
2500 |
Размер, м2
|
1000 |
5000 |
4300 |
2800 |
3500 |
1500 |
Права собственности |
Частная |
Сервитут |
Государственная |
Сервитут |
Государственная |
Частная |
Условия финансирования |
Типичные |
Кредит |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Кредит |
Условия продажи |
Срочная продажа |
Срочная продажа |
Типичные |
Особые* |
Типичные |
Особые** |
Дата продажи |
3 мес. назад |
9 мес. назад |
Наст. время |
6 мес. назад |
3 мес. назад |
6 мес. назад |
Местоположение |
цен. |
отд. |
с/о |
цен. |
отд. |
с/о |
Асф-бет. покр. |
До 10 % |
До 30 % |
До 50 % |
До 30 % |
До 50 % |
До 10 % |
Несущая способность грунтов |
низк. |
выс. |
сред. |
сред. |
низк. |
выс. |
*
Сделка между партнерами по бизнесу
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|