Дипломная работа: Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия

1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм)

К основным методам оценки рыночной стоимости предприятия можно отнести: затратный; сравнительный и доходный.

Рассмотрим их особенности более подробно.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

- расчет рыночной стоимости права пользования земельного участка, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости;

- расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах;

- расчет накопленного износа объекта оценки;

- расчет рыночной стоимости оборудования;

- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.

Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

К характеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участка относятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерного снабжения.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Другими словами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

На момент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился в удовлетворительном техническом состоянии.

Для данного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

В основе доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.

В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

При использовании доходного подхода могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране это невозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовую информацию.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

В связи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью метода дисконтированного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

В данной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона (метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминального коэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, что вполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характер оцениваемой собственности.

Приступая к оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделать ряд допущений, суть которых состоит в следующем:

1) Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являются результатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращения хозяйственных расходов.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).

3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.

При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.

Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:

1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)

где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ - общий уровень инфляции.

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:

1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ , (2)

При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:

rnom ≈ rreal + λ, (3)

лицензирование затратный капитализация дисконтированный

В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.

Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;

2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.

Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.

Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в определении нормы дисконта.

Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

Выбор нормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7

МЕНЮ

Дипломная работа: Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия