Дипломная работа: Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

Платы Управления и все взаиморасчеты производятся не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. Все платы и обложения производятся в валюте, приемлемой для Менеджера, конвертированной по официальному обменному курсу на срок платежа. После выплат и накоплений, любые средства превышения, остающиеся на Счете Банка по Минимальному Балансу выплачиваются Собственнику, а любой недостаток покрывается Собственником.

В случае прекращения или окончания этого Соглашения, по различным причинам Собственник не имеет права использовать гостиницу целиком или любую часть как "Crowne Plaza Hotel".

Принимая во внимание то, что именно Собственник пользуется большей частью доходов гостиницы и всевозможными экономическими выгодами от любого увеличения ценности гостиницы и может получать лишь ограниченную плату взамен услуг управления, в соглашение отдельным пунктом оговаривается, что Менеджер не несет ответственности перед Собственником за:

1)  Любые косвенные или последующие потери или убытки;

2)  Любые потери или убытки, для которых имеется страховое покрытие;

3)  Безнадежные долги третьих лиц;

4)  Потери или убытки, являющиеся результатом осуществления Менеджера делового решения (даже при условии, что с течением дополнительного времени и информации, может казаться, что действие Менеджера или решение было сделано неблагоразумно).

Собственник компенсирует и ограждает Менеджера от любого иска, убытка, затрат, расхода или ответственности, являющейся результатом любого вреда людям или повреждения (ущерба) собственности или гостинице в результате выполнения этого Соглашения Менеджером, агентами, служащими или подрядчиками. Несмотря на вышесказанное, Менеджер ответственен за вред или убытки в той степени, в какой доказано, что этот вред или убыток (ущерб) вызван тяжкой небрежностью или намеренным неисполнением.

Соглашение определяет целый ряд причин, позволяющих немедленно или по истечении определенного срока прервать данное соглашение. Например, в случае банкротства, в случае существенных нарушений или совершает действия банкротства или становится неплатежеспособным, другая сторона прекращает Соглашение немедленно. Сторона может прекратить Соглашение по истечении тридцати (30) дней после предоставления письменного уведомления стороне, совершающей нарушение, если нарушение не было исправлено в течение тридцати (30) дней.

Как установлено в этом Соглашении, - обязанность Собственника гарантировать менеджеру обеспеченность достаточными средствами через Ежегодные Бюджеты, Резервный Фонд и Минимальный Баланс, дающую Менеджеру возможность контролировать соблюдение Crowne Plaza Стандартов и других требований к Гостинице, как утверждено в Соглашении.

В частности, и без ущерба для общей эксплуатации Стандартов Crowne Plaza вообще, представитель Менеджера выполняет следующие ревизии отчетности и инспекции Гостиницы на ежегодном основании, или более часто время от времени, а именно:

1)  Инспекция Оценки Качества;

2)  Инспекция Пожаро- и Жизни Безопасности;

3)  Инспекция Здоровья и Гигиены Продовольствия.

Такие ревизии отчетности, все вместе названные здесь называются "Ревизии отчетности Стандартов" ("Standards Audits").

Если Гостиница получила "неудовлетворительный" результат ревизии отчетности Стандартов из-за нарушений Собственника, а Собственник впоследствии не исправляет названные ошибки и не обеспечивает всеми необходимыми средствами и помощью, позволяющими Менеджеру исправить недостатки к установленным датам, и в итоге Гостиница снова получает результат "неудовлетворительно", то Менеджер может прекратить это Соглашение в тридцатидневный (30) срок, после письменного уведомления.

Если все суммы долга Менеджеру не оплачены полностью и вовремя в конвертируемой валюте, тогда Менеджер может прекратить это Соглашение в 30 дней после письменного уведомления. Если Менеджер неспособен по любой причине получить Плату Управления, Системных взаиморасчетов или любых других сумм долга Менеджера, как предусмотрено в соответствии с этим Соглашением в конвертируемой валюте с правом перевода в страну расположения Менеджера (сроком в течение последующего месяца), Менеджер может прекратить это Соглашение по уведомлению в течение 30-ти дней.

Менеджер и Собственник не рассматриваются как объединенные предприниматели или компаньоны, и ни один не имеет власть обязать другого в чем-то, кроме того, что излагается в принятом Соглашении.

Менеджер уполномочен делать, вступать и исполнять добросовестно от имени и за счет Собственника любые контракты, которые кажутся необходимыми Менеджеру для исполнения обязательств согласно этому Соглашению.

В течение любого спора, иска, разногласия или спора, включая спор относительно юридической силы этого Соглашения, Менеджер остается во владении Гостиницей как Менеджер в соответствии с принятым Соглашением.

Таким образом, изучив выбранную стратегию управления отелем, нами сделаны следующие выводы:

1. Привлечение отельного оператора в случае, когда вместимость гостиницы достаточна велика, как в нашем случае, имеет смысл, поскольку обеспечивает загрузку отеля, а значит и необходимые доходы, позволяет использовать отработанные системы управления всеми функциональными подразделениями гостиницы, маркетинговые и сбытовые каналы, известный брэнд. Такая система предоставляет большие преимущества гостинице, страхуя ее от спада и повышая доходность номерного фонда в неблагоприятные периоды года.

2. Франчайзинг используется для быстрого расширения рынка сбыта продукции с минимумом затрат. Система франшизы дает франшизополучателю дополнительные возможности, к которым относятся: применение разработанных франшизодателем методов и систем управления, ведения бухгалтерской отчетности, использование методов подготовки персонала, включая стажировку на предприятиях франшизодателя, использование его резервных систем, включение франшизополучателя в общую систему рекламы и маркетинга.

2.3 Оценка соответствия гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" требованиям отельного оператора InterContinental Hotels Group к гостинице категории 4*

Местоположение - это главное, что определяет специфику гостиницы, спрос на ее услуги и его зависимость от сезонности, обуславливает сегмент потребителя, ценовую политику гостиницы в целом.

Особенность местоположения гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" заключается в его исключительной выгодности и даже эксклюзивности. Отличное месторасположение будущей гостиницы, обусловленное нахождением в историческом центре города, отличными видовыми характеристиками, сложившейся туристской и развитой городской инфраструктурой, трудно переоценить. Это, с одной стороны, престиж и удобство нахождения в незнакомом или знакомом мегаполисе, с другой стороны - коммерческая ценность как объекта недвижимости. Местоположение окупается немедленно на 100% в силу его коммерческой ценности как объекта недвижимости при любом его доходном функционирование в будущем.

Это, в свою очередь, позволяет определить нам некоторые параметры позиционирования объекта как гостиницы:

1. Местоположение гостиницы удовлетворяет требованиям, предъявляемые к местоположению целевого рынка бизнес-отелей (гостиницам делового назначения) и дает возможность продвигать ее как "гостиницу среднего класса". Отель, специализирующийся на бизнес-туризме, бизнес-отель обычно имеет уровень четыре звезды 4*. По определению, применительно к местоположению, он должен быть:

-  расположен в деловом центре города поблизости от важнейших государственных учреждений, административных, общественных и других центров городов и поселений;

-  оборудован стоянкой и гаражом для транспортных средств.

Важным фактором бизнес-отеля является его престижность, поскольку по тому, в каком отеле остановился бизнесмен, его партнеры судят о положении представляемой им фирмы.

2. Точно также и гостиница, предназначенная для обслуживания туристов, приезжающих с познавательными целями, должна располагаться ближе к историческому, культурному центру города, основным объектам показа, т.е. местоположение соответствует также и требованиям концепции туристской гостиницы среднего класса. Эта гостиница, в принципе, может быть любой звездности, если это приемлемо в данном конкретном месте. От категорийности напрямую зависит уровень цен, а значит, и класс постояльцев. 3* - это обычный среднестатистический путешественник. В более престижную высококатегорийную гостиницу 4*, соответственно, поселится более богатый клиент.

Архитектурно-планировочное решение продиктовано характером существующей застройки в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями с максимально возможным использованием территории. Архитектурно-планировочные и строительные элементы гостиницы соответствуют СНиП 20802. Предусмотрен также комплекс мероприятий по охране окружающей среды.

Ввиду исходных условий проект окружен целым рядом сопутствующих ограничений, которые в процессе реализации проекта повлекли за собой необходимые инженерные решения. Ограничения касаются сохранения внешнего облика фасадов зданий на Конногвардейском бульваре и Галерной улице и максимальной высоты строений по нормам ГИОПа в архитектуре исторической части Петербурга. Максимальные высоты надстроек продиктованы, исходя из правил, так называемой, соляции (освещенности), поскольку отель не должен заслонять свет зданиям на противоположной улице.

Основная планировочная идея - создание комплекса отеля, наиболее экономично и компактно используя имеющийся участок. В ходе проектирования был подробно рассмотрен вопрос возможных приращений к этим зданиям, вмещения максимального количества объектов в наличествующую территорию, с учетом того, что это коммерческий проект, который предусматривает получение прибыли. Приоритет был отдан номерному фонду, поскольку основной источник прибыли в гостиничном бизнесе - это в первую очередь сдача номеров. Все остальное - рестораны, сервисные службы и структуры, оказывающие дополнительные услуги относятся к побочным видам заработка. Нельзя забывать и о технических помещениях, обслуживающих работу всего комплекса: кладовых, холодильных камерах, прачечных, кабинетах управленческого персонала, комнатах инженерных служб и т.п.

По вместимости гостиница среднего размера (по определению до 300 номеров) - ориентировочно 250 номеров: 30 одноместных и 200 двухместных, 20 люксов (многокомнатных номеров), рассчитанных на прием 350 постояльцев. Внешняя этажность -7, внутренняя - 8 этажей.

Во всех номерах не менее одного окна для обеспечения естественной освещенности. Площадь номера позволяет пользоваться всем его оборудованием в условиях комфорта и свободного доступа. Средняя площадь стандартного двухместного номера 30 м2. Площадь санузлов - не менее 3,8 м2.

С течением времени выработался определенный набор услуг, который клиент ожидает увидеть в бизнес-гостинице уровня 4*. Помимо основного набора необходимых услуг (постель, питание, тепло в номере, горячая вода), современный типичный клиент ожидает получить в отеле следующие услуги:

-  в санузле номера - туалетный набор, фен, несколько полотенец, средство для чистки обуви;

-  прямой телефон в номере, телевизор с дистанционным управлением;

-  информационную службу, которая поможет клиенту ориентироваться в незнакомом городе;

-  бесплатную услугу по побудке гостей;

-  службу подачи питания в номер (room service);

-  фитнес-центр, бассейн;

-  коктейль-бар (помимо ресторана);

-  место для стоянки автомобилей клиентов;

-  прачечную и химчистку. [10, с.46].

На первом этаже отеля будут располагаться зона приема и размещения со стойкой регистрации, площадью 270 м2, оборудованная зоной для отдыха и ожидания, сервисные услуги 156 м2 (почта, офис банка и другие необходимые сервисные службы), администрация (274 м2), камеры хранения вещей, гардероб, общественные туалеты, магазины сувениров, другие арендные помещения, кафе-бар на 10 посадочных мест (55 м2) и кафетерий в атриуме, который будет использоваться для завтраков. Для организации обслуживания в структуре гостиницы предусмотрены турбюро или бюро путешествий и экскурсий.

В цокольном этаже по Конногвардейскому бульвару предусмотрены ресторан и ночной клуб (301 м2), имеющие входы, как с первого этажа гостиницы, так и с улицы, а также бар (130 м2). Обеденный зал ресторана рассчитан на 60 посадочных мест, площадью 120 м2. Проектом предусмотрено устройство ресторана в мансарде на 100 посадочных мест (400 м2). Также в мансардном этаже со стороны Конногвардейского бульвара расположатся летнее кафе и смотровая площадка общей площадью 735 м2. Всего рестораны и кафетерий на первом этаже имеют 300 посадочных мест, что обеспечивает соблюдение существующих норм, требующих того, чтобы количество посадочных мест в ресторанах, которые гости отеля, могут занять единовременно, должно быть рассчитано не менее чем на половину постояльцев при полной загрузке. Поэтому ресторан должен в состоянии вместить, как минимум, половину проживающих, а лучше еще больше.

Чтобы в остальное время такой огромный зал не простаивал, в него необходимо привлечь не только клиентов гостиницы, но и гостей из города, которые будут пользоваться услугами ресторана днем и вечером. Отсюда договоренность с архитекторами и разработчиками интерьеров, чтобы ресторан был удобен для обслуживания больших групп туристов комплексными видами питания утром и днем, а вечером здесь может действовать развлекательный комплекс с оригинальным интерьером. В полуподвальных помещениях слева и справа от главного входа запланировано размещение небольшого тематического ресторана (пивного или китайского), а так же кафетерия.

В цокольном этаже расположены также службы быта для гостей прачечная на 500 кг белья в сутки, ремонтные, кладовые службы, холодильные камеры. В подвальных этажах дворовых корпусов находятся вспомогательные и производственные помещения ресторанов, хозяйственно-бытовые, технические и служебные помещения. Все номера и помещения отеля обеспечиваются эвакуационными выходами, в соответствии с требованиями СНиП.

Согласно Положению о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения, разработанной на основе Федерального закона "О техническом регулировании", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Концепции развития туризма в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства Российской Федерации от 11 июля 2002 года №954-р, средства размещения категории 4* должны соответствовать:

1)  Минимальным требованиям (Приложение В);

2)  Критериям балльной оценки с учетом следующего суммарного количества баллов: для категории - "четыре звезды" - 100 баллов.

Суммарное количество баллов по пунктам 1.1, 1.2, 1.7.1 - 1.7.5, 2.1 - 2.4, 4.1 - 4.3, 4.7 - 4.9 должно быть не менее 48 баллов (Приложение Г).

"Исаакиевский отель" обладает всеми вышеперечисленными характеристиками, соответствует всем минимальным требованиям к средствам размещения данной категории, и после реконструкции может быть использован в качестве отеля категории 4*, что позволяет устанавливать соответственный уровень цен, влияя, в свою очередь, на доходность инвестиционного проекта.

Изучив стандарты звездности, компания пришла к выводу, что, позиционируясь на уровне 4*, можно позволить себе организацию ряда дополнительных услуг, взятых из арсенала 5*-х отелей, не требующих больших капиталовложений или больших инженерных решений, но поднимающих качество обслуживания, а значит общий уровень гостиницы.

Данная концепция согласована с Концерном InterContinental Hotels Group, которая занимается эксплуатацией и управлением гостиниц. Планируется эксплуатировать гостиничный комплекс под маркой "Crowne Plaza Hotel", что соответствует гостинице со стандартом 4*. В Санкт-Петербурге, по мнению экспертов фирмы InterContinental Hotels Group, можно рассчитывать на среднюю стоимость номера в такой гостинице 260 долларов США. В "Протоколе о намерениях" от крупнейшего Гостиничного Концерна Мира "Intercontinental" архитекторами по интерьерам по поводу предполагаемой гостиницы "Исаакиевский отель" оговаривались стандартные международные требования к гостиницам уровня 4*, а также были внесены следующие замечания:

1.  Местонахождение гостиницы "Исаакиевский отель" подходит для марки "Crowne Plaza"(****).

2.  Некоторые комнаты для **** стандарта "Crowne Plaza" слишком малы. Но как видно из планов не представит особых проблем из 2-х маленьких комнат (17 м2,18 м2 и 19 м2) сделать большую. Необходимо выдержать стандарт для номеров на 2 персоны 16,7 м2-20 м2 Netto. Для одноместного номера - 15,6 м2 Netto.

3.  3% от всех номеров должны быть как "Suite" (молодежные и для пожилых людей).

4.  Под площадью номера в кв.м. подразумевается "exclusive" ванная комната и прихожая (гардеробная).

5.  Все ванные комнаты должны быть оборудованы раздельными ваннами и душами, соответственно раковинами и унитазами.

На что еще желательно обратить внимание, это:

1.  Основная лестничная клетка на 1-м этаже должна заканчиваться поблизости от "Reception" и эвакуационная лестница должна вести наружу. Необходимо наличие 2-х эвакуационных лестниц.

2.  Желательно, чтобы 20% номеров имели двери, соединяющие два соседних номера.

3.  Ванные комнаты должны иметь не меньше 3,5 м2 Netto-площади.

4.  Максимальная длина тупика коридора на этаже не должна превышать 8 метров, считая от последней двери номера до ближайшей противопожарной двери.

5.  Максимальное расстояние между выходом из номера и лестницей не должно превышать 60 метров.

6.  Наименьшее расстояние между противопожарной дверью и следующей за ней лестничной клеткой должно быть не меньше 0,9 м.

InterContinental Hotels Group управляет сегодня как холдинг более чем 3300 гостиницами с наличием более 520.000 комнат в приблизительно 100 странах на основе менеджмента, как частное предприятие или на основе франчайзинга под своими различными фирменными названиями или брэндами: "Intercontinental Hotels and Resorts", "Crowne Plaza Hotels & Resorts", "Holiday Inn", "Holiday Inn Express". Предприятие "Holiday Inn" первоначальное было основано в Америке в 1952 году и с того времени стало одним из самых известных фирменных названий гостиниц мира.

Компания стремится расширить свое присутствие в Восточной Европе. Эта цель осуществляется на основе соглашений о франчайзинге и менеджменте. После ряда проектов гостиниц в Москве компания заинтересована в представительстве своих брэндов в Санкт-Петербурге.

Брэнд "Crowne Plaza Hotels & Resorts" холдинга "InterContinental Hotels Group", под которым планируется эксплуатация гостиничного комплекса "Исаакиевский отель", специализируется на деловом туризме, целевой группой которого являются бизнес гости.

"Crowne Plaza Hotels & Resorts" располагается в главных и второстепенных городах и аэропортах по всему миру, предлагая деловым путешественникам высокий уровень комфорта, обслуживания и удобств, с широким разнообразием премиальных программ, включая полностью оборудованные комнаты для гостей с достаточной рабочей зоной, полным комплексом деловых услуг, превосходным выбором ресторанных блюд, качественными средствами обслуживания различных встреч, переговоров, конференций, семинаров.

Число отелей этой марки - 191. Число номеров 55,935, что составляет 11% от всего числа номеров группы InterContinental. Новые гостиницы Crowne Plaza в настоящее время развиваются в Бельгии, Египте, Финляндии, Франции, Германии, Ирландии, Италии, Польше, Испании, Швейцарии и по всему миру в целом.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующий вывод:

Основные характеристики и параметры гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" удовлетворяют необходимым минимальным требованиям категорийности к средствам размещения данной категории и критериям балльной оценки, согласно положению "о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения", а также требованиям международного отельного оператора InterContinental Hotels Group, что позволяет дальнейшее его использование под торговой маркой "Crowne Plaza Hotel" с соответственным уровнем цен, влияя, в свою очередь, на доходность инвестиционного проекта.

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РЕАЛИЗАЦИИ И ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА "ИСААКИЕВСКИЙ ОТЕЛЬ"

3.1 Влияние комплекса факторов на доходность инвестиционного проекта гостиницы

Инвестиционный проект - это обоснованный ресурсами и условиями план или программа вложения капитала от конкретных субъектов в конкретный объект при условии расчетного или установленного срока возврата инвестиций с целью последующего получения прибыли. В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежит оценка и сравнение предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Общая логика анализа с использованием формализованных критериев в принципе достаточно очевидна - необходимо сравнивать величину требуемых инвестиций с прогнозируемыми доходами. [15, с.62].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10