Дипломная работа: Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

Весь 2003 год прошел под знаком празднования 300-летия Санкт-Петербурга, и все аналитики ожидали значительного притока гостей и, как следствие, повышения заполняемости. Однако с наступлением 2003 года после рождественских праздников из-за неправильной политики продажи гостиничных номеров, навязанной соответствующими государственными структурами, произошло резкое падение заполняемости.

Основные страны - источники туристских потоков: Финляндия, страны Балтии, Германия, США. Великобритания, Польша, Испания (73,7% от общего потока туристов). В Петербург все чаще едут туристы из Германии и Японии. Наличие японских туристов считается очень хорошим показателем, поскольку японские фирмы очень заботятся о безопасности своих клиентов. Кроме того, японцы - щедрые гости. Только на сувениры японский турист тратит в среднем $500-600 за 3-5 дней. [17, с.19].

По прогнозам международных экспертов и Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга, на период до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5 %, в гостиницах среднего класса - 9% и в гостиницах низкого тарифа - 5%. [32].

В Российской Федерации в июле 1995 года была введена обязательная сертификация услуг гостиниц Госстандартом РФ (ГОСТ Р 50645 - 94 "Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц"), согласно которому, гостиницы в Российской Федерации поделены на классы, обозначаемые определенным количеством звезд для удобства идентификации: от 1* до 5*. Классификация средств размещения туристов приводится также в ГОСТ Р 51185 - 98 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования".

На январь 2004 года в Санкт-Петербурге по официальной статистике обязательную сертификацию прошли 70 % объектов размещения (85 из 122 объектов, без пансионатов), 48% из них получили или подтвердили соответствующую звездную категорию. [39]. Многие ведомственные гостиницы и общежития переквалифицировались в отели.

Оценка многофакторного гостиничного рынка Санкт-Петербурга с большим количеством анализируемых переменных, - дело достаточно сложное, и чтобы ориентироваться в сложной обстановке, существует простой прием - классификация.

Гостиничные предприятия классифицируются по различным критериям. Наиболее употребляемыми среди них являются следующие:

1.  местоположение;

2.  вместимость;

3.  уровень комфорта или обслуживания;

4.  функциональное назначение;

5.  обеспечение питанием;

6.  продолжительность (сезонность) работы. [10,с.182].

По местоположению гостиницы могут быть размещены: в черте города (в центре, на окраине), центральными являются практически все гостиницы делового назначения, отели люкс, гостиницы среднего класса; на морском побережье; в горах и т.п.

По вместимости гостиницы делятся на следующие категории:

-   малые (до 100 номеров);

-   средние (от 100 до 300);

-   крупные (свыше 300 номеров).

-   гостиницы-гиганты - свыше 600 номеров.

Под вместимостью (номерным фондом) гостиничного предприятия понимается число койко-мест или номеров, которое может быть предложено клиентам одновременно. Койко-место - площадь с кроватью, предназначенная для пользования одним человеком. Номер - помещение, состоящее из одного или несколько койко-мест, оборудование в соответствии с требованиями к гостинице данной категории. Площадь номера обязательно должна позволять пользоваться всем его оборудованием в условиях комфорта и свободного доступа.

Общепринятого подхода к определению вместимости малых, средних и больших гостиниц в настоящее время нет. В каждой стране данный вопрос решается по-разному, учитывая конкретные особенности социально-экономического и исторического развития. Основной критерий, лежащий в основе такой сегментации, это различия в менеджменте, а также структуре бюджета гостиниц.

По уровню обслуживания выделяют следующие категории:

-   высокий уровень обслуживания (верхний сегмент рынка);

-   средний уровень обслуживания (средний сегмент);

-   экономический уровень обслуживания (нижний сегмент).

В основе такого деления лежит соотношение уровня обслуживания (понимаемого как набор определенных услуг) и цены.

В России к верхнему сегменту относятся отели, предлагающие максимально полный набор услуг по высоким ценам. В этих гостиницах имеются апартаменты, люксы, полулюксы. Интерьеры номеров, ресторанов, баров, а также других публичных помещений соответствуют самым высоким международным стандартам. Все номера имеют спутниковое телевидение, холодильник, телефон. Гостиницы располагают несколькими объектами питания (ресторанами, барами), постоянно действует система обслуживания в номерах. Здания обеспечены аэрокондиционированием. Предлагается более 20 видов дополнительных услуг (бизнес-центр, конференц-зал, ночной клуб, отделение банка, кредитные карточки, пункт обмена валюты, авиабилеты, сувенирный магазин, сауна, тренажерный зал, прачечная, няня, парикмахерская, солярий, массаж, трансферт в аэропорт, охранные мероприятия, парковка автомобилей, бутики и т.д.).

Стоимость размещения начинается от $280, в среднем составляя порядка $370-835 за сутки (завтрак включен).

Средний уровень представлен гостиницами класса 3-4 звезды, построенными в советское время. В целом эти гостиницы имеют в своем составе до 15% люксов и полулюксов, все остальные номера оснащены ванными комнатами, в номере спутниковое и кабельное телевидение, телефон. Гостиница имеет минимум 3 предприятия питания (рестораны, бары, кафе). Предлагается от 7 до 10 дополнительных видов услуг: бизнес-центр, конференц-зал, комната для переговоров, парикмахерская, сауна, солярий, массаж, магазины. Гостиницы этого уровня имеют высокие показатели морального и материального износа основных фондов, что не позволяет позиционировать их в более высоком разряде. Стоимость размещения начинается с $72, в среднем составляя $130-320 за сутки.

Низкий (экономический) уровень обслуживания предоставляется гостиницами класса 1-2-3 звезд с ограниченным набором услуг, предлагаемых ими на рынке по низким, или "экономным", ценам. Эти гостиницы имеют 2/3 номеров, обеспеченных всеми удобствами. Номера, как правило, имеют телефон, телевизор, холодильник. При гостинице имеется 1-2 объекта питания. В дополнение к вышеперечисленному предлагается от 3 до 5 услуг (сауна, парикмахерская, тренажерный зал, вызов такси, сувенирный киоск). Стоимость размещения начинается с $24 и достигает $100.

Очевидно, что не только уровень комфорта, ассоциирующийся с качеством обслуживания, влияет на выбор гостиницы: немаловажным фактором является также соотношение качества и цены. Описание основных и потенциальных конкурентов представлено в Приложении А.

Учитывая особые свойства гостиничного предложения или продукта как товара, на уровень цены в каждой группе гостиниц влияют определенные факторы:

-   критерии периодов (время года, рабочие дни, выходные): колебания цены и загрузки имеют синхронный характер и следуют друг за другом с незначительным расхождением, "пиковый" рост загрузки вызывает повышение средней цены продаж. Так в гостиницах первого класса 5 звезд средние цены за номера повышаются в среднем на $200. В 4-х звездных гостиницах эта разница достигает $100. В гостиницах среднего класса разница в сезонных ценах достигает $50 и выше;

-   сегменты рынка: семинары, пенсионеры, менеджеры, семьи. Здесь большое значение играют скидки и различные PR-акции;

-   продолжительность пребывания: возможны соответствующие скидки;

-   каналы сбыта (турагенты, туроператоры): при разработке цены учитывается комиссионные вознаграждения для оптовиков;

-   издержки бронирования и способы оплаты: например, скидки при прямом бронировании продукта через Интернет-страничку гостиницы;

-   среднегодовая заполняемость: цена определяется исходя из готовности клиента платить за данный продукт, в периоды затишья устанавливаемые гостиницами цены, ориентированы на собственные издержки;

-   при 60%-ой заполняемости некоторые гостиницы используют метод "закон одной тысячной": установление цены за номер, исчисляемой как тысячная для стоимости гостиницы и ресторана, на основе всех инвестиций;

-   при конкурентной борьбе: политика "выдавливающего" ценообразования.

Система так называемых rack rates (то есть официальных, или базовых) тарифов на размещение без скидки существует у всех отелей. Это максимальная цена, которую можно взять за номер гостиница. Ее обычно предлагают туристу, пришедшему "с улицы". Фактически у всех гостиниц существует сложная многошаговая система скидок, отдельная для корпоративных клиентов и туроператоров.

Скидка от официального тарифа может колебаться от 5 до 50%. Во многих гостиницах скидку в 5% может получить даже клиент "с улицы", приехавший в Петербург в командировку. Такой клиент проходит по категории "индивидуальный корпоративный".

Период белых ночей в Петербурге характеризуется ажиотажным спросом на гостиничные номера. В это время скидку получить практически нереально даже компаниям, выкупающим бронь крупным оптом (1000 человек-ночей в год). В июне почти все городские гостиницы работают по официальным тарифам.

Устойчивые цены - это, в первую очередь, показатели составляющих роста, которые играют главную роль в стратегическом развитии предприятия. Стабильность и гибкость в ценовой политике, высокие темпы роста, последовательность и успешность внедряемых бизнес-планов, высокая жизнеспособность подтверждают успешность предприятия.

Несколько лет назад Петербург вошел в список городов мира с самыми дорогими гостиницами. Однако уровень сервиса, как известно, оставляет желать лучшего. Это провоцирует переориентацию туристов на другие направления. Выставки показали, что конкурентами в борьбе за туриста являются уже не наши отели, а другие страны. Стоимость пятидневного тура в Петербург порой выше, чем тура за границу с отдыхом на море.

Гостиничный комплекс Петербурга насчитывает порядка 335 объектов различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты) общей емкостью более 18 тыс. номеров. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, доля гостиниц первого класса (5*) составляет 9% (от общей вместимости гостиниц Санкт-Петербурга), 19% приходится на гостиницы класса 4*, 48% - на гостиницы класса 3*, 24% - на гостиницы экономического класса 2* и зарегистрированные хостелы. В центральных районах сосредоточено порядка 92% номерного фонда городских гостиниц. В пик туристического сезона гостиницы и частный сектор Петербурга в состоянии принять до 465 тыс. туристов. [32].

Петербургский рынок приема туристов до сих пор дефицитен: в разгар лета в городе заполнены все объекты вне зависимости от класса. [38].

Как говорилось выше, на гостиничный рынок Санкт-Петербурга пришла новая форма организации гостиничного бизнеса - мини-отель. "Мини-отель" - это термин, который появился благодаря специалистам, работающим в индустрии гостеприимства. Для них он означает в первую очередь не размер гостиницы, а атмосферу домашнего уюта, окружающую гостя, останавливающегося в такой гостинице.

Само название "мини-отель" никем официально не введено и юридически не обосновано. Есть официальное определение малой гостиницы, разработанное Всемирной туристской организацией и принятое во всей Европе. Малая гостиница - это отель на 100-150 номеров, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой: собственным рестораном, системой безопасности, охраняемой парковкой и т. д. В Санкт-Петербурге же новая малая гостиница или мини-отель - это небольшой отдельный домик, коттедж или подъезд дома, в котором размещается, как правило, не более 30 - 40 номеров. Как правило, у такой гостиницы нет ни своего ресторана, ни охраняемой территории, а здание чаще всего находится в государственной собственности, так как его содержание стоит слишком дорого.

Появление первых мини-гостиниц можно отнести к 1998-1999 годам, однако самой первой можно считать известный "Матисов домик", открывшийся в 1993 году и насчитывавший на тот момент 7 номеров. К концу 90-х годов в Санкт-Петербурге имеется уже несколько мини-гостиниц, однако их количество и доля в гостиничном рынке города не позволяют говорить о них как о массовом явлении. С 2000 года в связи с приближающимся юбилеем Санкт-Петербурга появление новых мини-гостиниц стало происходить еще быстрее, чем прежде: на рынок вышли "Веста", "Питер", "Немецкий клуб", "Островок", "Лабиринт" и др. В последующие два года (2001-2002) темпы появления этого класса гостиниц еще более возросли, достигнув максимума во второй половине 2002 года. Для гостей города открыли свои двери "Эспланада", "Маршал", "Австрийский дворик", "Престиж", "Шелфорт", "Искра", "Таврическая", Peter house, сеть Bed & Breakfast, Randhouse и др.

Номера в мини-отелях представляют собой комнаты, отделанные в стиле "евроремонт", площадью обычно не менее 20 кв.м. Из обстановки в номере присутствуют мебель в виде двуспальной (или 2 односпальных по типу TWIN) кровати, тумбочек, стола, стульев, платяного шкафа, а также картины на стенах, телевизор, телефон. Постояльцы снабжаются бельем, полотенцами. Как правило, двери из номера ведут в общий коридор, где находится (а иногда и нет) стойка регистрации. Чаще всего мини-отель соответствует отелю уровня "3 звезды".

Емкость сегмента мини-отелей в разрезе количества объектов составляет около 60%, по количеству номеров емкость данного сегмента приблизительно 10-12%, а по количеству мест не превышает 10%.

Как показывают исследования, проведенные компанией "МКД Партнер", более 70% мини-отелей, функционирующих на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, располагаются в историческом центре города.

В городе существует "Сеть мини-гостиниц Санкт-Петербурга", которая объединяет около 20 малых отелей, помогая им перераспределять туристический поток. В сети работают только отели, имеющие официальную регистрацию и оказывающие услуги на уровне определенных требований: соблюдения определенного стандарта качества по содержанию номерного фонда и окружающей территории, обслуживанию в номерах, ресторанах и т. д. Объединение усилий позволяет экономить расходы на рекламу и продвижение, вырабатывать общие для всех стандарты обслуживания, легче находить общий язык с властями. Высокие требования ведут и к росту популярности отелей сети: в июне 2004 года мини-отели каждые сутки обслуживали в среднем около 200 клиентов, загружая как минимум 100 номеров со всеми удобствами стоимостью от 50 долларов. [29, с.16].

Мини-отели имеют несколько основных отличий от гостиниц. Они позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и количества посетителей (коэффициент обеспеченности персоналом составляет 0,7, а для обычной гостиницы - 1,5 и выше [29, с.14]) и также дают большие возможности для контроля качества предоставляемых услуг и оперативных изменений количества этих услуг.

Основные достоинства, выгодно отличающие мини-гостиницы от обычных традиционных гостиниц следующие:

-   высокая заполняемость в течение всего года;

-   низкие операционные расходы;

-   слабая насыщенность рынка и практическое отсутствие конкуренции;

-   небольшие начальные вложения для открытия новой гостиницы и быстрый срок окупаемости.

По функциональному назначению в зависимости от целевых групп клиентов гостиницы принято делать на следующие категории:

-   бизнес-отели;

-   гостиницы при аэропортах;

-   отели с апартаментами;

-   резидентные гостиницы;

-   курортные гостиницы;

-   казино-отели;

-   конгресс-центры и конгресс-отели;

-   хостели и др.

Из перечисленных выше категорий в Санкт-Петербурге можно выделить: бизнес-отели; отели с апартаментами; казино-отели; резидентные гостиницы, хостели и др.

Самый востребованный и в то же время самый дефицитный в Санкт-Петербурге класс отелей - это гостиницы, ориентированные на людей делового круга. Такие гостиницы, как правило, оснащены конференц-залом или бизнес-центром. В таких отелях учитывается сезонность, и предоставляются скидки при длительном проживании. [17, с.18].

Опираясь на такой системообразующий признак, как форма собственности, гостиницы можно разделить на четыре большие группы (внутри которых возможно выделение дополнительных категорий) [26, с.31]:

-   частные отели;

-   гостиницы, находящиеся в совместной собственности российских участников рынка (АО);

-   совместные предприятия с иностранным участием (СП);

-   гостиницы, находящиеся в государственной собственности.

Средства размещения, находящиеся в российской собственности, проигрывают по уровню комфорта своим основным конкурентам - предприятиям, имеющим долю иностранного капитала. Об этом можно судить по процентному соотношению номеров без удобств к общему количеству номеров. Госсектор объединяет самый старый номерной фонд, не выделяющийся повышенной комфортностью и зачастую несоответствующий международным стандартам. Здесь только 7,7% номеров относится к категории "люкс".

Акционерные гостиницы в этом отношении имеют больше возможностей аккумулировать средства для развития и рыночной деятельности. Эти гостиницы оказываются наиболее востребованными из средств размещения. Эти гостиницы достаточно комфортабельны, каждый 10-й номер относится к категории "люкс", и вместе с тем, стоимость проживания в них не слишком высокая.

Самые благоустроенные гостиницы - это отели-СП, сегмент высококлассных отелей, имеющих западный брэнд, где доля номеров, не имеющих удобств, не превышает 7,6% в среднем, а доля номеров повышенной комфортности составляет 10,6%. Повышенная комфортность диктует высокие цены.

До 2010 года эксперты прогнозируют опережающий рост количества гостиничных мест в гостиницах среднего тарифа на резервируемых правительством города территориях (гостиниц 3-4*) в соответствии с разработанными инвестиционными проектами. Потенциал расширения гостиничной базы, обеспеченной отведенными участками, составляет примерно 17 тыс. номеров. Городом планируется строительство около 150 гостиниц, т.е. число отелей вырастет вдвое. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и зарубежом.

С учетом сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг, можно сделать следующие выводы:

1. Стоимость проживания в основных гостиницах города достигла достаточно высокого уровня и дальнейшее повышение цен не будет значительным, это можно предположить, исходя из анализа динамики заполняемости гостиниц города. Увеличение общих доходов будет осуществляться, в основном, за счет улучшения менеджмента, повышения уровня маркетинга, расширения номенклатуры услуг.

2. Сейчас главная задача петербургского гостиничного бизнеса, как большого, так и малого - не увеличение количества мест, а повышение уровня обслуживания клиентов и увеличение заполняемости отелей в "низкий" сезон. В чем немало может помочь ориентация на привлечение постояльцев-бизнесменов, для которых Санкт-Петербург привлекателен в любое время года. Слова "отель" и "бизнес" все чаще стали встречаться вместе, следуя современным тенденциям и образовав в итоге такое понятие, как "отель для бизнеса". Именно данное направление оказалось не только востребованным на рынке, но и имеющим все шансы занять одну из лидирующих позиций в туриндустрии.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА "ИСААКИЕВСКИЙ ОТЕЛЬ"

2.1 Описание инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"

туристский спрос гостиничный инвестиционный

ООО "Исаакиевский отель" создано в 2001 году специально с целью реализации настоящего инвестиционного проекта при участии фирм "Евразия-Транс" (Великобритания) - до 90% уставного капитала и ICB&Partners LTD (Санкт-Петербург, Россия) - 10% уставного капитала.

Реконструкция комплекса старинных зданий 1872 года постройки в самом центре Санкт-Петербурга, расположенных между Конногвардейским бульваром дом 5 (передний фасад) и Галерной улицей дом 6, (задний фасад) предусматривает создание многофункционального гостиничного центра "Исаакиевский отель" класса "4*" (в соответствии с требованиями ГОСТ и международными требованиями ISO), в котором вместе с гостиничными услугами будут развиты ресторанные, клубно-развлекательные услуги, мини-оздоровительные центры, офисные центры, филиал банка, представительства авиа, туристских компаний и дальнейшее доходное использовании объекта недвижимости в качестве отеля.

Комплекс зданий, не являясь охраняемым памятником архитектуры или федеральной собственностью, но, будучи назван "объектом культурного наследия", расположен в исторической охранной зоне и культурном центре Санкт-Петербурга, в зоне так называемой "туристской Мекки Санкт-Петербурга" - районе наиболее интересных для туриста памятников культуры, музеев и архитектурных ансамблей. В непосредственной близости находятся Исаакиевский собор, выставочный павильон Манеж, монумент Медный всадник, Эрмитаж, Мариинский дворец, в котором расположено Законодательное собрание города. Здание "Исаакиевского отеля" названо вновь выявленным объектом культурного наследия.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10