Становление оценочной деятельности в РФ

Становление оценочной деятельности в РФ

СОДЕРЖАНИЕ |Стр. | |

|Введение………………………………………………………………………………………….. | |

| |……..…3 |

|Глава I История развития института оценки собственности, как | |

|элемента государственной экономической политики | |

|России…………………………………………………………………………… | |

| |………..6 |

|1.1. Общественно-политические предпосылки становления оценочной | |

|деятельности……………………………………………………… |………..6 |

|1.2. Правовые предпосылки становления оценочной | |

|деятельности…………………………………………………………………..… |………10 |

|Глава II Закон «Об оценочной деятельности в Российской | |

|Федерации» от 29 июля 1998г. как основа развития оценочной | |

|деятельности в РФ………………………………………………………….. | |

| | |

| | |

| |………19 |

|2.1. Механизм правового регулирования оценки | |

|собственности.…………………………………………………………………….. | |

| |………19 |

2.2. Порядок привлечения оценщика в качестве эксперта в работе

судебных органов………………………………………………………. |

………30 | |

|2.3. Оценка собственности в хозяйственной деятельности | |

|юридических лиц……………………………………………………………..….. | |

| |………38 |

|2.4. Особенности оценки в сфере банковской деятельности……... |………61 |

|Глава III Актуальные проблемы оценочной деятельности……………………. | |

| | |

| |………65 |

|Заключение…………………………………………………………………………………..…. |………71 |

|Список использованной литературы…………………………………………..……….. |………74 |

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с

необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для

определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены

прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно

развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль

рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной

экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не

было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности

устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и

экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового

регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в этом секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый

федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к

развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия

“оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и

потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду

деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный

законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось,

пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра,

Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило

законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других

субъектах Российской Федерации.

В 1997 году в столице уже создана система официальной аттестации и

аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке

недвижимости на территории Москвы, работают программы подготовки и

аттестации оценщиков, образован и активно действует консультативный орган —

Московский совет по оценке.

В феврале 1998 года принят Закон “Об оценочной деятельности в городе

Москве”, в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии

Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об

оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались

приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области

профессиональной оценочной деятельности с нормами закона, но действие

некоторых московских актов было приостановлено до принятия Федерального

закона “Об оценочной деятельности”.

Проект закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности” более

двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы

(комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и

Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые

основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным

образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения

сделок с объектами оценки.

По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности”

совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне

необходимо для стабильного развития российского рынка. В этом смысле

исследование истории становления оценочной деятельности, современной

правовой базы и актуальных проблем ее развития представляется в настоящее

время весьма важным.

Целью написания настоящей работы является изучение правовой среды, в

которой происходит оценка собственности, выявление существующих проблем

правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Постановка этих вопросов, анализ норм действующего законодательства

позволяют выявить целый ряд задач, от эффективного решения которых будет

зависеть не только будущее самого института профессиональной оценки, но и

развитие отношений собственности в России.

Глава I история Развития института оценки собственности, как элемента

государственной экономической политики России.

1.1.Общественно-политические предпосылки становления оценочной

деятельности.

Оценка в России имеет свою богатую историю.

Оценка например недвижимости, как элемент государственной экономической

политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с

изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это

обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть

описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения

происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже

выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому,

рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения

оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и

исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве

стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от

подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли

кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей

налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве

(1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы,

включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились

в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и

результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии

(1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).[1]

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки

проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых

являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских

учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный

переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения

государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а

для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились

"земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще

недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право

торговли".[2] Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью

облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества

потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств

недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна

была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления,

поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики

для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали

вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли

установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской

недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением

объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные

статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам

оценочной статистики. Выход "Положения о земских учреждениях" вызвала

российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение

вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить

специальные статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вильно (1869),

Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических

изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения

недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно излагались

результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-1868).

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается постепенное

статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях:

Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской

(1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880),

Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881),

Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской,

Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской

(1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в

Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.[3]

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных

статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ,

разработки новых методов сбора статистических данных и методов их

обработки.

Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных

сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения

Черниговской губернии", разработанная Черниговской губернской земской

управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась

своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной

статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка

и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся

программа была разделена на три блока — добывающая промышленность,

перерабатывающая промышленность и торговля, при этом вопросы, входящие в

каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом,

демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о

земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и

коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю,

продажных цен и т.д.

В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для

целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали

естественноисторические исследования почв, которые были выполнены

основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой

почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания

русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых

входил известный впоследствии почвовед Н. М. Сибирцев) выполнил почвенное

описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв,

предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические

показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.

1.2. Правовые предпосылки становления оценочной деятельности.

А) Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали

выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог

был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у

Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и

доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма

актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного

подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство

России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого

имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила

оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте

утвердил инструкцию по разъяснению закона.

Для развития оценки и оценочной статистики принятие этого закона дало

новый мощный импульс. Как и прежде после принятия "Положения о земских

учреждениях", общественность начала широко обсуждать проблемы оценки. В

1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве

профессор А. И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической

секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний.

Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области

оценочной статистики.

На втором съезде, который проходил в Киеве в 1898 году в рамках Х

съезда естествоиспытателей и врачей, присутствовало уже 188 человек из 35

губерний и областей.[4] На третьем в Санкт-Петербурге (1901) и на четвертом

в Москве (1911) съездах присутствовало уже большое количество гостей, не

являющихся специалистами в области статистики. Предметом обсуждения на

съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые

возникали по мере продвижения вперед прикладной науки. Можно достаточно

обоснованно утверждать, что в рассматриваемый нами период лучшие силы

русской науки принимали участие в развитии оценочной статистики.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских

и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей

выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были

соответствующие предводители дворянства.

Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность

действий:

• уездная земская управа выполняет работу по делению уезда на

местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и

недоборов от пустых площадей в городе, о процентном отношении дохода от

недвижимого имущества к его ценности;

• подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной

оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и

представляет на рассмотрение уездному земскому собранию;

• на основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения

уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что

не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением

уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной

комиссии;

• губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль

объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование

губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону

1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали

местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта

занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и

инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах,

определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по

требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и

доходности имущества с подтверждением соответствующими документами.

Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений,

сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов

земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По

окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая

публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль

общественного мнения.

Б) Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года

Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с

законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского

кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на

усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм

оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием

явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах

государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января

1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым

законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от

уездных к губернским оценочным комиссиям.

Новый порядок предполагал следующую последовательность действий:

• губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают

проект оценочных норм для уездов;

• проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным

комиссиям;

• составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы

передаются на согласование уездным земским собраниям, после чего

публикуются;

• с замечаниями уездных земских собраний оценочные нормы передаются на

согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение

губернатору.

Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6