Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

Ст. 20 Закона о регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о регистрации закрепляет основания для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим. В п.2 указано, что судебный спор о границах участка отказ влечь не может.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ[63], а в арбитражный суд – предусмотренном ст.ст. 197-201 АПК РФ[64]

3.3 Внесение записей в реестр и выдача документов, подтверждающих регистрацию сделок и прав

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Закона о государственной регистрации).

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Е

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что на настоящий момент в Татарстане, как и в других регистрационных округах разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов появляются по мере принятия собственниками квартир решений о регистрации кондоминиума, определения размера доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и регистрации прав. Существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах. Это связано с тем, что согласно ст. 289 ГК квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, а в соответствие со ст. 290 ГК собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Право же на долю возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру.

Правила ведения реестра предусматривают внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, т.к. после государственной регистрации подлинник согласно п. 5. ст. 18 Закона о государственной регистрации возвращается заявителю. Согласно законодательству ЕГРП, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.

Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РФ, которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции, осуществившем регистрацию. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя.

Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки и документов, удостоверяющих личность и его правомочия.. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

Подводя итоги можно сказать, что государство предусмотрело достаточно полно процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, в случае предусмотренных законом, сделок с недвижимостью. Полученные после проведенной регистрации документы на недвижимое имущество являются единственным доказательством существующего на недвижимое имущество права. И, несмотря на то, что государственная регистрация несет заявительный характер, собственники недвижимости фактически не могут избежать этой регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет определить, что недвижимость в российской действительности стало весьма популярным объектом права. Рынок недвижимости развивается семимильными шагами, что в целом напрямую отражается и развивающееся законодательство .

Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Действительно сама статья 130 Гражданского кодекса 1994 года, которая впервые после стольких лет забвения, дала официальное определение недвижимости, сама требует уточнения. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина – недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают.

Таким образом, сама дефиниция недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения. Одна из них звучит так:

 "Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)".

Другое предложение ввести в статью 130 ГК такое определение - "Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей"[65].

Стремительное развитие законодательства о недвижимости вполне естественно влечет за собой и изменения в нем. Можно отметить, это эти изменения способствуют упорядочению и, в то же время упрощению правил работы с недвижимостью. Только за 20045 год в законодательстве о недвижимости появились следующие новеллы :

- отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже;

- отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;

- регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;

- запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья, полученного после 1 марта 2005 г.;

- возможность приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 г., только до определенного периода;

- установление требований к договорам долевого строительства многоквартирных домов, в т.ч. необходимости их государственной регистрации;

- публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства;

- отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок;

- денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам.

В частности, последнее изменение (денежная компенсация) произошло в связи с новой редакцией ст.31 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[66]. Данная статья определяет, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме. Положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года .

Закон о государственной регистрации, вступивший в юридическую силу в 1998 году, внес огромный вклад в организацию рынка недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволила не только контролировать законность сделок с недвижимостью, но и сделать этот рынок прозрачным для всех реальных и предполагаемых его участников. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество ( а в случаях предусмотренных законом, и сделок с ним) настолько значима, что некоторые из ученых даже предлагали ввести в легальное определение недвижимости такой признак, как государственная регистрация.

Однако с таким мнением нельзя согласиться. Государственная регистрация прав и сделок является лишь следствием, констатацией наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.

Как определяет закон, государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Закона).

Завершая рассмотрение данной темы, необходимо отметить и следующее. Купля-продажа является лишь одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, Гражданский кодекс, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно заявить – это пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью.

Именно поэтому, на наш взгляд, законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК новыми параграфами, посвященными недвижимости, но, во всяком случае, провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам данного рынка в большей степени усвоить правила этого рынка и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников и недобросовестных лиц.

[1] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М., 2002. С.89.

[2] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник ВАС РФ, 1998 г., N 1, п.2.

[3] в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ

[4] Тужилова-Орданская Е.М.  Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по

Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. -  2004. – № 6. С.30

[5] Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. С. 213-215

[6] Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.

[7]Тужилова-Орданская Е.М.  Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по

Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. -  2004. – № 6. С.34

[8]Ильин Д .И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий

//Журнал российского права. -  2005. - № 8

[9] Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства //

Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 88.

[10] Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 334.

[11] Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.45

[12] Щенникова Л.Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы

//Российская юстиция. -  2003. - № 11

    [13] обособленные водные объекты в настоящее время исключены из перечня статьи 130 ГК

 [14] ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.)

[15] Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

[16] гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

[17] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242.

[18] Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

[19] Ильин И.Д.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. -  2005. – № 8. С. 32

[20] Проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах подготовленн рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее Концепция).

[21] Ильин И.Д. Указ. соч. С. 34

[22] Ст. 9 ФЗ от 12 апреля 2006 г. «О введение в действие Водного кодекса РФ» 

[23] Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

[24] Комментарий к Земельному кодексу  РФ / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2002. С. 5.

[25] Ильин И.Д. Указ. соч. С. 39

[26]  Приложении к информационному письму ВАС  РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9

[27]. Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.145

[28] Приложении к информационному письму ВАС  РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9

[29] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, п.6.

[30] Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.156

[31] в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ

[32] Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.159

[33] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 134

[34] ФЗ от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 

21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г.)

[35] п. 3 ст. 4, ст. 9 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ"

[36] ФЗ от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от  30 декабря 2004 г.)

[37] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 136

[38] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 138

[39] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 140

[40] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой  Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.98

[41] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой  Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.99

[42] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой  Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.102

[43]ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (ред. от 18.07.2005)

[44]ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.)

[45] Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" (с изм. и доп. от 2 мая 2006 г.)

[46]Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделки . М.:- Юрайт-Издат, 2004. С.24

[47] ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"// СЗ  РФ от 3 июля 2006 г. N 27 ст. 2881

[48] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изм. и доп. )

[49] Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изм. и доп. от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г., 22 декабря 2004 г.)

[51] Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме" Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме"

[56] ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ[56] "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"

[57] Постановление Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531

[58] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г. С.114.

[59] Там же

[60] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"п.3

[61] ФЗ от 21 июля 1997 г № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»

[62] ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от  5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)

[63] ГПК РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изм. и доп. На 27 декабря 2005 г.)

[64] АПК РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изм. и доп. На 27 декабря 2005г.)

[65] Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий

//Журнал российского права. -  2005. - № 8

[66]  В ред. ФЗ от 29.12.2004 N 196-ФЗ.