Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

-  дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором государственной регистрации прав;

-  иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. С указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 Закона, должна быть произведена государственная регистрация.

Кабинет Министров Республики Татарстан, будучи обеспокоенным качеством оказания государственных услуг при прохождении предрегистрационной подготовки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с решением Совета глав муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан от 17.05.2006 г. утвердил Универсальные регламенты оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок[52], оформления документов при передаче жилых помещений в собственность граждан РТ[53], оформления документов для государственной регистрации сделок с жильем в РТ[54], оформления документов при совершении сделок с государственными и долевыми землями сельскохозяйственного назначения[55].

Ответственность за реализацию регламентов возложена на Министерство земельных и имущественных отношений РТ и исполнительные комитеты муниципальных районов и городских округов РТ, а контроль за исполнением постановления – на Министерство Юстиции РТ.

В качестве первоочередной меры указано освобождение малоимущих граждан РТ от уплаты государственных пошлин.

Регламенты устанавливают правила оформления документов в целях последующей государственной регистрации прав, формирования актуализированной базы налогообложения.

Основными организациями-участниками являются:

Управление Федеральной регистрационной службы по РТ (У ФРС по РТ);

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость);

уполномоченный центром ответственности орган;

органы опеки и попечительства;

Республиканское государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ (РГУП БТИ);

общественная организация "Нотариальная палата РТ" (нотариус);

некоммерческое партнерство "Гильдия риэлторов" РТ (аккредитованный риэлтор);

землеустроительные коммерческие организации (или частные предприниматели), имеющие лицензии на выполнение геодезических и топографических работ в ходе осуществления землеустроительной деятельности (межующие организации).

Рассмотрим принцип формирования регламентов на примере процедуры оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок, которая может осуществляться как самим гражданином, так и доверенным лицом - Агентом, которым может быть аккредитованный риэлтор, адвокат, другие уполномоченные на то лица, прошедшие подготовку в Институте государственной службы при Президенте РТ.

Регламентом вводится уведомительный характер информационного сообщения об имеющихся в организациях-участниках сведениях, необходимых для государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним.

Согласно регламенту, граждане, желающие зарегистрировать земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение или не завершенный строительством объект) или совершить сделку, обращаются в уполномоченный центром ответственности орган с заявлением по форме, утвержденной постановлением КМ РТ.

Уполномоченный орган предоставляет заявителю необходимую консультацию, проводит ознакомление со всеми необходимыми нормативными документами, с размерами оплаты услуги согласно утвержденным тарифам (межевание, регистрационный сбор, доверенность, стоимость услуг), сроком выполнения услуги.

В день приема документов на одного из Агентов составляется нотариально удостоверенная доверенность заявителя со всеми полномочиями, в том числе и оформления права собственности в ГУ ФРС по РТ с правом получения правоустанавливающего документа, а также свидетельства о государственной регистрации права.

При приеме заявления Агент определяет наличие у заявителя необходимых первичных документов, проверяет правильность заполнения заявления, сличает данные, указанные в заявлении, с соответствующими данными представленных документов, вносит запись о принятии документов в книгу учета входящих документов, выдает заявителю извещение о принятии документов.

В результате заключается агентский договор на ведение предрегистрационного дела и осуществление регистрационных действий в Управление ФРС по РТ.

В определенные договором сроки или на основании извещения заявитель получает у Агента оформленные документы. Регламент определяет, что сроки представления оформленных документов должны находиться в пределах от 37 до 52 дней. Определены и часы приема заявителей уполномоченным органом - с 9.00 до 19.00 часов (в рабочие дни).

Агент при выявлении необходимости запроса информации, имеющейся у организаций-участников, в течение одного часа направляет запрос:

в органы опеки и попечительства о заявленной регистрации сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.п.) на объект недвижимости, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи либо граждане, ограниченные в дееспособности, на который уведомление должно быть подготовлено в течении 7 дней;

в налоговые органы для получения сведений о наличии задолженностей по уплате налога на недвижимость в случае получения заявленного объекта недвижимости в дар или по наследству, уведомление от которых должно быть получено в течении 10 дней;

в РГУП БТИ, который в течении дня передает сведения о наличии арестов и ограничений на объект недвижимости.

Агент в течение рабочего дня подает заявку в органы технической инвентаризации на получение технического паспорта на объект капитального строительства, который должен быть подготовлен в течении дня при наличии и семи рабочих дней при отсутствии данных технической инвентаризации на объект.

Агент в течение рабочего дня подает запрос в органы местного самоуправления на получение сведений об объекте капитального строительства (о принадлежности дома с указанием года постройки, общей площади, владельца строения и адреса) или акта его приемки в эксплуатацию (в случае нового строения), которые предоставляются в течении дня.

В случае отсутствия сведений об объекте капитального строительства в органах местного самоуправления Агент должен направить документы в суд. И даже суд Кабинет Министров Татарстана обязал в течение десяти дней принимать решение о признании или отказе в признании факта владения и пользования имуществом.

Затем Агент в течение рабочего дня формирует пакет документов для регистрации права на объект недвижимости, а Управление ФРС по РТ в течение семи рабочих дней принимает решение о регистрации и вносит запись о праве в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП).

В течение двух рабочих дней предоставляется градостроительный план земельного участка,

по восемь дней отведено на межевание участка, на внесение сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель,

шесть дней - на закрепление земли в собственность,

и еще шесть дней на регистрацию права собственности на земельный участок и перехода права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание.

При отказе Агент в течение трех дней устраняет недостатки и повторно представляет документы в Управление ФРС по РТ.

За нарушение требований настоящего Регламента организации -участники привлекаются к ответственности согласно действующему законодательству о государственной и муниципальной службе, Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Тарифы и государственная пошлина на оказание услуг организациями-участниками соглашения регулируются постановлением КМ РТ и Налоговым кодексом РФ.

Оплата услуг аккредитованного риэлтора производится исходя из рыночной стоимости их услуг, которые определяются по результатам конкурса на проведение работ и аккредитации риэлторских компаний.

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона О государственной регистрации .

Документы, необходимые для регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

В связи с принятием ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ[56] существенно изменен ряд статей Закона о государственной регистрации прав . Появилось понятие декларации об объекте недвижимого имущества и утверждена форма декларации. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения:

- о его адресе (местоположении),

- виде (названии),

- назначении,

- площади,

- количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей,

- годе его создания,

- о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества,

- его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения,

- кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Утверждены Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.[57]

 Изменения определили, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка, кроме случаев, когда документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании таких документов как:

акт о предоставлении гражданину земельного участка,

акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок,

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок,

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется даже, если сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана земельного участка.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок не допускается.

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

3.2 Правовая экспертиза

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[58].

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о регистрации.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1)  стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2)  волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

3)  представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4)  имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

5)  договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия;

6)  соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[59]

Для проверки законности истребуются документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Проверяется законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

После проведения экспертизы вносится запись в ЕГРП и с этого момента у покупателя (иной стороны по сделке) возникает право собственности. В практике разрешения дел об оспаривании действий и бездействий связанных с регистрацией прав на имущество для восстановления нарушенного права полностью зачастую имеет значение дата совершения регистрации.

 Но, основываясь на нормах Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

Так, АО обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что АО, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.

Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику, и на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации, а также ст. 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков[60].

Ст.19 ФЗ о государственной регистрации прав устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. В данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ, приостановление государственной регистрации могут предуматривать определения суда об обеспечении иска (ст.139-142) и о приостановлении исполнительного производства.

Согласно АПК РФ к подобным судебным актам относятся определения суда об обеспечении иска, о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях, о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона «Об исполнительном производстве»[61]).

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[62] предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки»(ст. 21) .

Согласно п.1 ст.19 Закона о регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации.

Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6