Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества.

Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например, требования о государственной регистрации сделки в соответствии со ст. 165 части первой ГК РФ, влечет за собой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ, услуг).

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

1.2Недвижимостный аспект арендных отношений

Экономическая ситуация, в которой учреждения не в состоянии содержать свою инфраструктуру, заставляет их сдавать в аренду помещения коммерческим структурам, деятельность которых не соответствует профилю и целям учебной деятельности.

При сдаче в аренду помещений возникает ряд вопросов, касающихся правового обеспечения арендных отношений, на которые постарался ответить автор данной статьи[5].

В соответствии с Постановлением ВС РФ от 27.12.91 г. № 3020-1 имущество, закрепленное на праве оперативного управления за образовательным учреждением, относится к объектам федеральной собственности и его правовое положение должно регулироваться ст.296,п.1, и ст.298, п.1 ГК РФ. Согласно норме ст. 296, п.1, ГК РФ право оперативного управления имуществом включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Указанные в cт.296, п.1, ГК РФ возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, ограничены. Так нормой ст.298,п.1, ГК РФ учреждение вообще лишается права распоряжения имуществом, закрепленным за ним. Однако согласно ст.2, п.3 ГК РФ предусматривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено иными законодательными актами. Отношения между государством и образовательным учреждением основаны на властном подчинении, в связи с чем к имущественным отношениям в области образовательной деятельности должен применяться Закон РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 "Об образовании" в редакции ФЗ РФ № 12-ФЗ от 13.01.96 г.

Кроме того согласно ст. 120, п.3, ГК РФ особенности правового положения отдельных видов государственных учреждений определяются иными законодательными актами. Из этого следует, что особенности правового положения государственных высших учебных заведений предусмотрены Законом РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 "Об образовании" в редакции ФЗ РФ №12-ФЗ от 13.01.96 г. и Законом РФ от 22.08.96 № 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", положения которых и должны применяться к деятельности образовательного учреждения.

Постановлением Верховного Совета РФ от 10.07.92 г. № 3267-1 предусмотрено, что с момента введения в действие Закона РФ "Об образовании", который согласно ст.3 названного закона является федеральным, действующие нормативные акты применяются лишь в части, не противоречащей Закону РФ "Об образовании".

В соответствии со ст.43, п.5, ФЗ "Об образовании" образовательное учреждение вправе с согласия собственника может использовать закрепленные за ним финансовые средства и иные объекты собственности в осуществляемой им деятельности, связанной с получением дохода. Согласно нормам ст.125, ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, от имени собственника имущества могут выступать государственные органы. Как следует из ст. 27, п.6, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", полномочия собственника по распоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессионального образования закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием (Минобразования РФ). Согласие собственника в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества, выражается в утверждении Устава высшего образовательного учреждения[6].

Правовыми нормами ст. 39, п.11, ФЗ "Об образовании" и ст.27, п.4, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" регламентируется право образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления. Сдача в аренду образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия Ученого совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Согласие Ученого совета образовательного учреждения в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества академии, выражается в ежегодно утверждаемом списке арендаторов.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.98 г. № 685 регламентируется порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, кроме случаев, когда федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 26, п.1, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.11.97 г. № 1378 до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его полномочия по соблюдению правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были возложены на органы Мингосимущества РФ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.97 г. № 1278 "О мерах по оздоровлению государственных финансов", Распоряжением Правительства РФ от 29.12.97 г. № 1839-р и письмом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 01-50-95/32-05 ежегодно проводится инвентаризация зданий и помещений, закрепленных и используемых высшими образовательными учреждениями, в том числе сдаваемых в аренду. Данные, полученные в процессе инвентаризации объектов федеральной собственности, в том числе сдаваемых в аренду, направляются в Мингосимущество РФ и Минобразования РФ для последующей регистрации и проверки использования вышеупомянутых объектов федеральной собственности. В соответствии с приказом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 545 введена ежеквартальная отчетность образовательных учреждений об использовании служебных зданий и помещений, закрепленных за образовательным учреждением на праве оперативного управления, а также о поступлении и использовании средств, направляемых на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание соответствующих зданий и помещений.

Суммы, полученные от сдачи в аренду имущества, полностью направляются на возмещение затрат по обеспечению образовательного процесса, его развитие и совершенствование. В частности, данные суммы могут быть израсходованы на проведение ремонтно-строительных работ, оплату коммунальных платежей, приобретение оборудования и расходных материалов для учебного процесса.

На сегодняшний день все поступления от сдачи в аренду имущества учреждения образования реинвестируются на поддержание образовательной деятельности. Анализ использования доходов от данной деятельности показывает, что в нынешних условиях отсутствия бюджетного финансирования на "прочие расходы", заработанные средства в основном направляются на восстановление материально-технической базы высшей школы.

На сегодняшний день в вопросах арендных отношений существуют проблемы, решение которых не может быть найдено на уровне одного взятого учебного заведения[7]. Так, например, статьей 30 ФЗ РФ от 22.02.99 г. № 36-ФЗ "О федеральном бюджете". регламентируются направления расходования средств, полученных от сдачи в аренду имущества образовательных учреждений. Указанная норма ФЗ РФ от 22.02.99 г. №36-ФЗ противоречит ст.28, п.4 ФЗ РФ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и ст. 42, п.5 ФЗ РФ "Об образовании" устанавливающих самостоятельность в определении направлений и порядке использования средств, полученных учебным заведением за счет бюджета и иных источников, не запрещенных законодательством РФ, в том числе средств, направленных на оплату труда и материальное стимулирование работников.

Налоговые льготы для учебных заведений в настоящее время существуют только в части их бюджетной деятельности, а внебюджетная приравнивается к предпринимательской с вытекающими последствиями. Однако, признаками, позволяющими характеризовать деятельность учебного заведения как непредпринимательскую, являются:

·  наличие данного вида деятельности в Уставе;

·  реализация только собственных работ и услуг;

·  реинвестирование дохода от этой деятельности на нужды образовательного процесса.

Таким образом, в условиях резкого дефицита бюджетного финансирования когда, учебным заведениям приходится самостоятельно содержать свою инфраструктуру, вузы вынуждены сами зарабатывать средства, идущие на обеспечение учебного процесса, при этом по своим результатам это непредпринимательская деятельность, и неправильное толкование нормативных актов приводит к тому, что вузы лишаются самостоятельности в выборе направлений и порядка расходования внебюджетных средств.

1.3Субъекты арендных отношений

Правовой механизм реализации арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы

1.4Понятие правового механизма арендных отношений

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Переход России к рыночной форме хозяйствования неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. На сегодняшний день каждое публично-правовое образование: Российская Федерация в целом, субъекты РФ, муниципальные образования - является собственником своего имущества и в этом качестве вправе самостоятельно решать, каким образом будет использовано находящееся в его собственности имущество. При этом спектр объектов государственной и муниципальной (публичной) собственности, несмотря на осуществляемую приватизацию, продолжает оставаться достаточно широким и многообразным и, следовательно, предполагающим самые разнообразные формы и методы его использования.

Арендные отношения - наиболее древние известные человечеству частноправовые отношения. Универсальный механизм договора аренды в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, но и объективно необходимой формой эффективного использования имущества при любом общественном устройстве, особенно в условиях рыночной экономики. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя - государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют ему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. В этой связи вопрос арендной платы является одним из важных вопросов договора аренды публичного имущества, от решения которого во многом зависит эффективность использования публичного имущества.

Пристальное внимание к данной проблеме отчасти объясняется тем, что арендная плата за эксплуатацию недвижимости, значительные объемы которой сосредоточены в собственности государства, способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы арендатора-предпринимателя либо наносит ущерб арендодателю-государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или огромным убыткам других.

Однако как в методологическом плане, так и в части практической реализации задача оптимизации системы арендных платежей представляется весьма непростой. С одной стороны, в условиях дефицита бюджета необходимо максимально адаптировать арендную политику к фактическому состоянию рынка недвижимости, прежде всего, в части ценообразования (размеров арендной платы). С другой стороны, государственные задачи поддержки малого предпринимательства и социально-значимых программ обусловливают определенные ограничения при разработке рыночно ориентированных ставок арендной платы.

Следует заметить, что гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ), предусматривая положения по арендной плате, устанавливает лишь обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из определения договора аренды в современном гражданском законодательстве (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование), следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных случаях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Современный ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон. Таким образом, приходим к выводу о том, что современное гражданское законодательство предусматривает лишь некоторые положения по арендной плате, в большей степени предоставляя возможность участникам договора аренды решать данный вопрос.

Думается, в условиях свободного рыночного оборота, участниками которого являются равноправные партнеры, это оправдано и необходимо.

Действительно, избрав такую форму использования имущества, как договор аренды, собственник вправе самостоятельно оценить сдаваемое в аренду имущество и соответственно определить необходимый ему размер арендной платы[8]. В свою очередь, противоположная сторона - арендатор, заключая договор аренды, руководствуется собственными интересами, самостоятельно определяя приемлемость предполагаемой арендной платы. В итоге достигается обоюдное соглашение, выгодное обоим контрагентам.

Иная ситуация складывается по поводу аренды публичного имущества. Договор аренды публичного имущества, как отмечалось ранее, отличается особенностями, выражающимися как в субъектном составе договора, так и в его объекте. Особый правовой режим объектов договора аренды публичного имущества во многом обусловлен их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. Значение объектов договора аренды публичного имущества для арендодателя (государства) прямо пропорционально степени участия этих объектов в гражданском, хозяйственном обороте. Тем самым объект договора выступает как способ извлечения государственных доходов. При этом для государства очень важен именно договор аренды, т.к. он позволяет не только сохранить соответствующее имущество в собственности, но и, при целевом его использовании, является постоянным источником дохода. В то же время аренда - это воспроизводство и возврат государству капитала собственности (через определенное время). Одновременно арендатор, используя имущество, выплачивая арендную плату, также имеет постоянный источник дохода (плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью). Таким образом, находясь в аренде (т.е. в обороте), объект договора аренды способствует, при сохранении прежнего, появлению нового собственника.

Предоставляется, что государству - арендодателю гораздо выгоднее передавать имущество в аренду, нежели, к примеру, продавать его. В этой связи вопрос о цене объекта аренды, на наш взгляд, один из самых важных. В то же время очевидно, что в вопросе определения арендной платы государство оказывается в двояком положении: с одной стороны, оно выступает равноправным субъектом договора аренды публичного имущества и в этом качестве правомочно решать вопросы арендной платы с противоположным контрагентом, а с другой - государство представляет публичную собственность и уже в этой роли обязано обеспечить эффективное ее использование, обеспечивая тем самым публичный интерес.

При рассмотрении вопроса регулирования договора аренды публичного имущества в правовом контексте выявляется специфика договора, обусловленная как его объектами, так и субъектами. И если в отношении объектов договора закон вносит определенную ясность (имеется возможность их определить), то в вопросе субъекта существует множество проблем. В свою очередь, данная специфика позволяет говорить об особенностях в регулировании вопроса арендной платы.

Речь в данном случае идет об отсутствии единого субъекта, представляющего государство в договоре аренды публичного имущества. Так, участвовать в договоре аренды публичного имущества в качестве арендодателя государство может как посредством государственных предприятий и учреждений, так и через систему своих органов, наделяемых общей или специальной компетенцией. В соответствии с гражданским законодательством органы государственной власти, выступающие от имени государства в имущественном обороте, действуют от его имени в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ). Тем самым органы государственной власти самостоятельно определяют «сами для себя» свою компетенцию, необходимую для выступления в обороте. Кроме того, специфика правового положения государства в российском гражданском праве проявляется и в том, что государство, будучи организацией, не признается, тем не менее, юридическим лицом (классификация субъектов гражданского права, как известно, выделяет государство как особое лицо).

Несовершенство указанных форм позволяет говорить об отсутствии единого равноправного участника договора аренды публичного имущества. Так, к примеру, сдача в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося за рубежом, закрепленного на балансе государственных предприятий и учреждений, за исключением отдельно стоящих зданий, сооружений, неиспользуемых земельных участков на срок свыше 1 года, осуществлялось только по согласованию с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), а на срок свыше 5 лет - по решению Правительства РФ[9]. Кроме того, в целях эффективного использования федерального недвижимого имущества, расположенного за рубежом, действует Предприятие по управлению собственностью за рубежом Управления делами Президента РФ (ФГУП «Госзагрансобственность»). Одной из уставных задач данного предприятия является предоставление в аренду, в том числе в пользование, объектов федеральной собственности за рубежом жилищно-коммунального и социально-культурного назначения[10].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6