Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Введение

Актуальность

Рыночная трансформация экономики России привела не только к существенным общественно- хозяйственным изменениям, но к формированию качественно новых экономических отношений, среди которых одну из ведущих позиций занимают арендные отношения. Мировой опыт показал, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой институционально-экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.

Состояние научной разработанности проблемы исследования.

Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства». В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М.Н., Амелина Л.Л., Антюганов С.В., Арбаева Н.Е., Горемыкин В.А., Курноскина О.Г., Лукина З.П., Паламарчук А.С., Смирнов В.В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются. Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В.В., Беляк В.В., Горфинкель В.Я. и Швандар В.А., Пелих А.С., Чуев И.Н., Шупыро В.М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства. Следующая группа авторов – Вавилин Е.В., Заргано М.Г., Савельева С., Симонова М.Н. и другие – занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды. Такие авторы, как Белоконов А.В., Бороздин С.В., Залесский В.В., Землякова Г.Л., Крупина Н., Рубцова Л.Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е.В., Вейнберг А.Ю., Витрянский В.В., Гусев И., Завидов Б.Д., Захарьина А.В., Калачева С.А., Ковалев В.В., Харитонова Ю.С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды. Цель работы заключается в выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений в современной России, а также в определении механизмов, стимулирующих их развитие. В соответствии с целью исследования в работе были поставлены следующие задачи:

1. Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.

2. Уточнить и дополнить имеющееся в современной теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».

3. Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.

4. Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».

5. Описать субъекты арендных отношений.

6. Рассмотреть правовые вопросы арендных отношений.

7. Проанализировать государственное регулирование на рынке арендных отношений.

1.Аренда и арендные отношения в сфере недвижимости города Москвы

аренда правовое регулирование недвижимость

1.1Понятие аренды и арендных отношений и закрепление их права

Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:

·  арендодатель (наймодатель) — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;

·  арендатор (наниматель) — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет[1]. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.

Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.

Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закрепленно на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений[2].

Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:

·  состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание;

·  сроки действия договора аренды;

·  распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

·  права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества;

·  размеры и порядок внесения арендной платы;

·  возможности и условия выкупа арендованного имущества;

·  обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т. п.);

·  возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другие условия).

В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету.

Если условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личным договором исключить ее использование или определить условие, которое отличается от предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Определение договора аренды устанавливает, что он является:

·  возмездным, то есть арендованное имущество может быть передано только за плату;

·  реальным, то есть заключением договора считается момент времени, когда имущество, являющегося предметом аренды, передается арендатору;

·  срочным, то есть передача имущества арендатору осуществляется во временное (на определенный срок) владение и/или пользование. Надлежит отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, то есть бессрочные договоры.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако, стороны имеют право установить, что условия договора, который они заключают используются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По окончании срока действия договора стороны не освобождаются от ответственности за его нарушение.

В аренду могут передаваться земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и другие вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его существенных условий[3].

Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование — для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами и не считается заключенным.

Итак, одно из требований к оформлению договора — обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду.

Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды для государственной регистрации прилагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды для государственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.

Еще одно из существенных условий договора аренды — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ определено, что в течение срока действия договора аренды арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом либо договором аренды. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

·  произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

·  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

·  потребовать расторжения договора и возмещения убытка.

В свою очередь арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, выполнять за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованным имуществом:

·  сдавать арендованное имущество в субаренду;

·  передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

·  предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

·  отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.

Срок аренды определяется в договоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом если арендатор:

·  при использовании имущества нарушает условия договора или назначения имущества;

·  существенно ухудшает имущество;

·  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

·  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Наряду с этим в договоре аренды по требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора:

·  если арендатор однократно не внес арендную плату в установленный договором срок;

·  если арендная плата внесена не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В договоре аренды возможно предусмотреть основания отказа арендодателя от выполнения договора и расторжения его во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором условий договора.

Перед обращением в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен направить арендатору предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом обязательным условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях:

·  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

·  переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, и не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

·  арендодатель не выполняет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

·  имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

Если срок действия договора аренды имущества истек, а арендатор продолжает им пользоваться, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Когда договор аренды прекращается, арендатор должен вернуть имущество арендодателю в таком же состоянии, в котором он его получил, при этом учитывается нормального износ или в состоянии, определенном договором. Если арендатор не вернул арендованное имущество или вернул его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор, должным образом исполняющий данные им обязанности, по истечении срока договора обладает при прочих аналогичных условиях преимущество перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок[4]. Арендатор должен в письменном виде известить арендодателя о желании заключить подобный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок следует учитывать, что:

·  договор аренды, заключенный на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), является новым договором аренды;

·  при заключении договора аренды на новый срок стороны (арендодатель и арендатор) не связаны условиями ранее существовавшего договора;

·  уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

·  преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору;

·  преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только если арендодатель передал спорного имущества третьему лицу в аренду.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. В ст. 623 ГК РФ указывается, что «произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6