Анализ и проектирование операций с недвижимостью
| | |0,11| | | | |
|Земельные участки для других целей, |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |
|всего: |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |
|вне населенных пунктов |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |
|в сельских населенных пунктах |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |
|в городах и поселках | | | | | | |
Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади
пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных
участков.
При проектировании операций по купле-продаже земельных участков
большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки.
Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на
данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и
т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята
следующая тенденция:
- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного
строительства – на 10-15%
- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и
садоводства останутся примерно на том же уровне
- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения
дачного хозяйства до 20%.
Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за
1 м2).
|Показатели |Факт |Прогноз |
| |1995 |2000 |2001 |2002 |
|Земельные участки для индивидуального | | | | |
|жилищного строительства, всего: |2,71 |2,85 |2,99 |3,14 |
|вне населенных пунктов |0,57 |0,6 |0,63 |0,66 |
|в сельских населенных пунктах |0,66 |0,69 |0,73 |0,76 |
|в городах и поселках |1,48 |1,55 |1,63 |1,71 |
|Земельные участки для ведения личного | | | | |
|подсобного хозяйства, всего: |0,4 |0,4 |0,4 |0,4 |
|вне населенных пунктов |0,15 |0,15 |0,15 |0,15 |
|в сельских населенных пунктах |0,34 |0,34 |0,34 |0,34 |
|в городах и поселках |0,64 |0,64 |0,64 |0,64 |
|Земельные участки для садоводства, |0,6 |0,6 |0,6 |0,6 |
|всего: |0,55 |0,55 |0,55 |0,55 |
|вне населенных пунктов |0,46 |0,46 |0,46 |0,46 |
|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,81 |0,81 |0,81 |
|в городах и поселках | | | | |
|Земельные участки для дачного |0,6 |0,64 |0,67 |0,71 |
|хозяйства, всего: |0,5 |0,53 |0,56 |0,6 |
|вне населенных пунктов |0,46 |0,49 |0,52 |0,55 |
|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,86 |0,91 |0,96 |
|в городах и поселках | | | | |
|Земельные участки для других целей, |1,31 |1,31 |1,31 |1,31 |
|всего: |0,06 |0,06 |0,06 |0,06 |
|вне населенных пунктов |2,85 |2,85 |2,85 |2,85 |
|в сельских населенных пунктах |1,02 |1,02 |1,02 |1,02 |
|в городах и поселках | | | | |
Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с
земельными участками, является аренда. При проектировании операций по
аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:
- увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение
численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%
- увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи,
строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках –
на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%
- увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса
и бытового обслуживания – на 10%
- увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет
- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного
строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и
огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах
– на 0%, в городах и поселках – на 40%
- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для
предпринимательской деятельности – на 30%.
Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.
|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |
|Итого (тыс. га), |1949 |2066 |2189,9 |2324,3 |
|в том числе: | | | | |
|вне населенных пунктов |1746 |1850,8 |1961,8 |2079,5 |
|в сельских населенных пунктах |176 |186,6 |197,8 |209,6 |
|в городах и поселках |27 |28,6 |30,3 |35,2 |
|2. Численность арендаторов всего |333 |412,92 |437,7 |463,96 |
|(тыс. чел.), | | | | |
|в том числе: |129 |159,8 |169,39 |179,55 |
|вне населенных пунктов |105 |130,19 |138 |146,29 |
|в сельских населенных пунктах |99 |122,93 |130,31 |138,12 |
|в городах и поселках | | | | |
|3. Арендная плата ($ за 1 м2) | | | | |
|Предприятия промышленности, связи, строительства |
|вне населенных пунктов |0,27 |0,28 |0,28 |0,28 |
|в сельских населенных пунктах |0,18 |0,19 |0,19 |0,2 |
|в городах и поселках |0,38 |0,39 |0,4 |0,42 |
| Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания |
|в сельских населенных пунктах |5 |5,15 |5,3 |5,46 |
|в городах и поселках |4,25 |4,38 |4,51 |4,64 |
| Сельскохозяйственные предприятия |
|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |
|в сельских населенных пунктах |0,003 |0,003 |0,003 |0,003 |
|в городах и поселках |0,03 |0,03 |0,03 |0,03 |
| Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного |
|подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества |
|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |
|в сельских населенных пунктах |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |
|в городах и поселках |0,13 |0,15 |0,17 |0,2 |
| Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности |
|в сельских населенных пунктах |1,17 |1,29 |1,42 |1,56 |
|в городах и поселках |9,26 |10,19 |11,2 |12,32 |
Большое значение при проектировании операций с земельными участками
как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета
(федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного
налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:
- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%
- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%
- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.
Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.
|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |
|1. Поступления всего: |141,27 |143,27 |145,2 |147,29 |
|В федеральный бюджет |5,7 |6,27 |6,9 |7,59 |
|В региональный бюджет |135,6 |137 |138,3 |139,7 |
|2. Удельный вес |100 |100 |100 |100 |
|поступлений, % |4,02 |4,4 |4,8 |5,15 |
|В федеральный бюджет |95,98 |95,6 |95,2 |94,85 |
|В региональный бюджет | | | | |
|3. В расчете на 1 жителя, |4,7 |4,75 |4,79 |4,84 |
|долларов | | | | |
Прогнозирование операций с жилыми помещениями
В связи с происходящими изменениями появляется необходимость
проектирования операций с жилыми помещениями.
Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать
последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24),
тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).
Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.
|Показатели |Число |Общий |Общая |
| |зданий |строительный|площадь |
| | |объем |зданий |
| | |(млн. м3) |(млн. м2) |
|Введено всего, |120686 |152,3 |40,1 |
| | | | |
|в том числе здания: |111283 |127,2 |34,9 |
|жилого назначения |9403 |25,1 |5,2 |
|нежилого назначения |7965 |12,3 |2,2 |
|производственного назначения |1438 |12,8 |3 |
|сферы образования, медицины, | | | |
|культуры | | | |
Таблица 25. Прогноз численности населения.
|Показатели |1998 |2000 |2001 |2002 |
|Численность населения (тыс. |146300 |128012,5 |103629,16 |91437,49|
|чел.) | | | | |
|Число родившихся на 1 тыс. |8,8 |8,9 |9 |9,1 |
|Число умерших на 1 тыс. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 |
|Сальдо миграции |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 |
|Число семей без одиноких |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 |
|(млн.) | | | | |
|Средний размер семей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 |
|одиноких (чел.) | | | | |
|Численность одиноких (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 |
|чел.) | | | | |
|Число расчетных единиц (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 |
|семей) | | | | |
|Средний размер расчетных |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 |
|единиц (чел.) | | | | |
Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по
численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период
(2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).
Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищный фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 |
|Численность населения (тыс. чел.) |128012,5|103629,16 |91437,49|
|Средняя жилищная обеспеченность |21,46 |26,91 |30,95 |
|Число семей без одиноких (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 |
|Средний размер семей без одиноких (чел.) |3,42 |3,25 |3,09 |
|Численность одиноких (млн. чел.) |8,64 |8,21 |7,8 |
|Число расчетных единиц (млн. семей) |43,56 |41,38 |39,34 |
|Средний размер расчетных единиц (чел.) |2,94 |2,8 |2,67 |
|Ввод в эксплуатацию общей площади за год |34,93 |34,96 |34,99 |
|(млн. м2) | | | |
|Прирост общей площади за счет |3,49 |3,49 |3,5 |
|реконструкции (млн. м2) | | | |
|Убыль жилищного фонда (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 |
|Площадь квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 |
|Число квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |
Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности
составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это
значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем,
что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет
превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот
период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет
завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет
изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).
Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищное строительство всего (тыс. м2), |34,93 |34,96 |34,99 |
|в том числе: | | | |
|за счет завершенной застройки и уплотнения | | | |
|сложившихся микрорайонов |15,72 |15,73 |15,75 |
|за счет ввода промышленных предприятий |0,7 |0,7 |0,7 |
|комплексы реконструкции районов со старыми |3,49 |3,5 |3,5 |
|постройками |3,49 |3,5 |3,5 |
|за счет реконструкции существующих деревень и |14,32 |14,33 |14,35 |
|поселков | | | |
|за счет изъятия сельскохозяйственных земель | | | |
Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры,
необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для
строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с
поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.
При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и
трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.
Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух-
и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для
продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой
основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший
удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.
Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.
|Показатели |1 |2 |3 |4 |5 |6 |
| |комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|
| |ные |ные |ные |ные |ные |ные |
|Жилищное строительство всего | | | | | | |
|(тыс. м2) |6,99 |11,53 |12,92 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2000 г. |6,99 |11,54 |12,94 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2001 г. |6,99 |11,55 |12,95 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2002 г. | | | | | | |
|Соотношение квартир внаем | | | | | | |
|2000 г. |2,1 |4,04 |4,52 |… |… |… |
|2001 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |
|2002 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |
|Соотношение квартир для | | | | | | |
|продажи с поддержкой | | | | | | |
|государства |1,4 |3,8 |4,2 |0,32 |0,014 |- |
|2000 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |
|2001 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |
|2002 г. | | | | | | |
|Соотношение квартир для | | | | | | |
|продажи на коммерческой | | | | | | |
|основе |0,35 |3,8 |5,3 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2000 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2001 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2002 г. | | | | | | |
Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение
инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по
прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с
каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем
строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за
счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая
тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).
Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного
строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищное строительство всего (тыс. м2) |34,93 |34,96 |34,99 |
|Средняя стоимость м2 жилья (доллар) |250 |250 |250 |
|Объем инвестиций (млн. долларов), | | | |
|в том числе: | | | |
|средства федерального бюджета |3 |3 |3 |
|средства муниципального бюджета |0,94 |0,94 |0,94 |
|средства субъектов РФ |2,97 |2,97 |2,97 |
|средства населения |20,36 |20,38 |20,4 |
|средства различных инвесторов |7,37 |7,38 |7,39 |
|прочие средства |0,28 |0,28 |0,28 |
На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций,
причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.
Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее
на рынке жилых помещений.
Прогнозирование операций с нежилыми помещениями
Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие
изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести
проектирование операций с нежилыми помещениями.
При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены
следующие тенденции (за весь прогнозный период):
- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики –
на 5-10%
- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной
- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и
организациях на 3%.
Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.
|Показатели |1999 |2000 |2001 |2002 |
|Предприятия и организации по отраслям | | | | |
|экономики всего (тыс.), |2901 |2988,03|3077,7 |3170 |
|в том числе: |352 | |359,1 |362,7 |
|промышленность | |355,5 | | |
|торговля и общепит |935 | |991,9 |1021,7 |
|оптовая торговля продукцией | |963,1 | | |
|производственно-технического назначения |41,1 | |41,9 |42,3 |
|деятельность по обеспечению |97,8 |41,5 |104,8 |108,4 |
|функционирования рынка | |101,2 | | |
|Средняя площадь нежилого помещения (м2),| | | | |
|в том числе на предприятиях: | | | | |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|