Анализ и проектирование операций с недвижимостью
характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой
договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным,
если в нем не указана цена недвижимого имущества.
В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того,
юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено
правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его
покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено
договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после
вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается
отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а
покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимости,
не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое
несоответствие оговорено в документе, не является основанием для
освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
договора.
При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора,
покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае
существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения
неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо
проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)
покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата
уплаченной за недвижимость денежной суммы;
- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом,
соответствующим договору.
Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные
с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст.
552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом
возможны различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на
котором находится продаваемый объект, покупателю передается право
собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий
земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка,
на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,
что и продавец.
Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму,
устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают
граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования.
Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение,
в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право
пользования этим жилищем.
Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по
рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца
на данной площади.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором
проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения
покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих
лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.
Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью
составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого
помещения.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного
потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление,
полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное
помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право
собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности
на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.
Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество,
вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий
и сооружений, заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о
государственной регистрации перехода права.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена
будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление
сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли
регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без
нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует
обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской
Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях,
указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на
обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты,
а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное
нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании
недвижимости).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих
соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести
два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,
обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в
нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях,
предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для
квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в
простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено
нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта
регистрации и независимо от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации
прав.
3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально
такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований,
затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.
4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение
юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах
недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность,
и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с
Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого
государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели
либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом
оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость,
подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы,
необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате
регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а
также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо
наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными
правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или
приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний
нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на
правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной
государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный
срок со дня подачи необходимых документов.
ГЛАВА II.
Анализ рынка недвижимости.
Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов
Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между
покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками
товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и
покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены
служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов,
предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий
личный интерес.
Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг
и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее
обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала,
использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой
национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще,
так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли
могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи,
инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости
для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов,
среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное
свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих
параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и
наоборот.
Изменение спроса зависит от таких факторов, как:
- потребительские вкусы или предпочтения покупателей
- количество покупателей
- уровень денежных доходов покупателей
- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)
- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.
Законом предложения является прямая связь между количеством
предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно
возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение.
Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее
готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара
по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в
предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций;
технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений
цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет
всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е.
строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и
т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы,
так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-
продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от
других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье
и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и
загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные),
торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское
жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на
приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное,
арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.
Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей,
которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда
они характеризуются географией размещения, иногда демографическими
признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к
определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели
литературы и искусства, малообеспеченные слои).
При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много
частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-
то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка
представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются
покупателям с одинаковыми запросами.
По функциональному назначению объектов рынок не движимости
подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных
участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной
недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается
на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные
различия в политике приватизации государственной и муниципальной
собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного
строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже
объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство
является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем
на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного
объекта, так и первоначального плана застройки.
На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар,
подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают
колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок
нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно
связаны с общей экономической ситуацией.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права
владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими
видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью
затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от
огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому
приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней
(дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными
процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных
органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя
общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и
регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения
своей фискальной функции в части налогообложения.
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:
- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на
рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов
власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости
- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и
покупателей (физических и юридических лиц).
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на
микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как
частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный
товар.
На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости
существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской
экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и
налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за
инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других
факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены
исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов,
как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в
сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды
земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного
строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается
неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной
окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно
препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной
экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных
сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной
активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет
собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной
степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния
на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном
случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного
решения.
Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на
индивидуальное загородное строительство и появлением строительных,
производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для
создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие
законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции
Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права
частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и
распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то
есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля
переводится из-под административно-государственного регулирования под
гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога,
наследования, аренды, мены и т.д.
Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон,
исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий
вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|