Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести

коррекции.

Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить

достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали

покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза

банкротства), и даже при ее наличии очень сложно дать на ее основе

количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий

продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.

Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения

рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным

фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост

или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка.

В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с

доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не

обязательно.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения

на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным,

экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится

в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится

довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с

иными условиями.

Физические характеристики. При сопоставлении выявляются и рассматриваются

только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется

метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления

учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для

возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее

или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.

Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на

существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии

необходимой базы сравнения на одном рынке.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: P =

f (X1,X2,...,Xn), где P - оценка рыночной стоимости едигицы площади,

(X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь

участка, наличие электричества и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения

продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть

автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

P = Sc + ADJc, где P - оценка рыночной стоимости, Sc - цена объекта

сравнения, ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом

сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование

представительной базы данных, число записей которой должно превосходить

приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе,

первоначально информация собирается по максимальному числу параметров

объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка

достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После

формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов

выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом

является калибровка (идентификация) модели, здесь используются несколько

приемов:

1. Парный анализ продаж.

2. Множественный регрессионный анализ.

3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение

поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на

три вида:

. поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)

. поправки на местоположение

. поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на

время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в

зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат

не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и

требует критического подхода.

4.3. Доходный метод.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты)

оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом.

Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в

текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим

формулам:

Доход : Норма капитализации = Стоимость.

Доход х Фактор = Стоимость.

Использование данного метода также требует проведения широких

исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и

факторов. Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:

- ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,

- ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования

объекта (убытки от недобора арендной платы),

- ожидаемые эксплуатационные расходы,

- характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,

- предполагаемый доход от последующей перепродажи,

- иные доходы от уступки части имущественных прав.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и

расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода,

которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость

земельного участка.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом

капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок

дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа

факторов риска и дисконта.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не

менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных

результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие

коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая

оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и

обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной

информации.

Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую

зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от

эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что

будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма,

имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной

предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов:

предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение

ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На

основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных

с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу

сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако

конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и

ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

4.4. Затратный метод.

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или

при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость

земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода

лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна

стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный

участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее

эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает

текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной

стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный

износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических

затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о

текущих расценках на строительные материалы и производимые работы.

Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке

стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах,

составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации

составляет основную трудность использования затратного метода при массовой

оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень

физического износа, но и износов функционального и экономического

(внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с

трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно

различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в

градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных,

производственных и рекреационных зон с различными качественными

характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные

стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы

оценки недвижимости.

Глава 5. Модели оценки земли.

Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя

существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по

продажам.

Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов

недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения

(сравнения).

Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования

земельных участков (зонирование), местоположении или административно-

территориальном делении, размере участка.

Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным

данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по

действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного

анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории

зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая

единица измерения.

Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок

(покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по

размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если

же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь,

например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто

используется в качестве единицы сравнения.

В массовой оценке стоимость земли обычно определяется тремя видами

моделей.

5.1. Виды моделей массовой оценки.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из

которых имеет свою специфику.

. Аддитивная модель имеет следующий вид:

P = A0 + A1X1 +...+ AnXn , где (Х1 ... Хn) - характеристики объекта

недвижимости, An - численные коэффициенты при переменных характеристиках

объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные An для

конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада

каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная

модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно

описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью).

Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех

или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно

используется для предварительного анализа.

. Мультипликативная модель имеет вид:

P = B0 Х1B1 ... ХnBn , где (Х1 ... Хn ) - характеристики объекта

недвижимости, Bn - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем

логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет

более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от

значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов,

например:

P = Х1B1 ... ХnBn (A0+A1Х1+ ... +An Хn), где где (Х1 ... Хn ) -

характеристики объекта недвижимости, A, B - веса и коэффициенты при

переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные

тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать

решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель

любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности

прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку

коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее

адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и

мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где

нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей

структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в

оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с

устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости

стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель

не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные

переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой

гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в

процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.

Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического

моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного

участия.

5.2. Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.

Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов

(выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные

коэффициенты модели.

Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы

кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие

мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные -

да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко

количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.

Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты

аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для

уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены

аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки

обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными

колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на

местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная

создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации

о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная

множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной

модели.

При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их

устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые

оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.

Устойчивость модели обеспечивается:

. адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком

сложной)

. надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений

цены и проверкой сомнительных данных)

. тщательным анализом конечных значений коэффициентов.

5.3. Контроль качества оценки.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое

не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два

основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая

может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может

быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо

работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке

реальных объектов. Второй источник ошибок - неверные предположения,

заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная

зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать

крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос

различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе

коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы

данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной

выборке.

Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных

статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе

окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов

(соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных

дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее

коэффициентов.

Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество

модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом

случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной

информации о сделках.

Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой

реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет

нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое

исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей

основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов,

присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах

недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим

местоположением объектов.

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов

недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие

массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим

характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их

местоположения в рамках проведенного зонирования территории. Однако на

практике может существовать много объектов, стоимость которых в

значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический,

экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно

могут являться, например, характеристики их локального местоположения и

специфического окружения.

Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом

присутствовать в реестре недвижимости или на карте области, но при этом

остаться невостребованными при создании и корректировках модели.

Результатом полевого исследования может стать более полное описание

границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами

по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего

совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к

оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые

нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из

возможных результатов полевой проверки может стать разработка

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7