Прекращение договора социального найма жилого помещения

12 кв. м на человека». [1] В то же время помещение должно предоставляться с

таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в

жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться

по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы

предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете.

В то же время при выселении с предоставлением другого жилого помещения

необходимо учитывать состояние здоровья выселяемых, другие уважительные

причины, препятствующие проживанию в предоставляемом помещении.

Так, по одному из дел было установлено, что предлагаемая ответчикам

квартира расположена на первом этаже дома, имеет окна на северо-восток. При

обследовании её в апреле и мае в подполье квартиры находилась вода; по

объяснениям соседей, в зимний период температура в квартире была ниже

нормы. В составе семьи супругов С. двое малолетних детей, в том числе дочь

Елена 11 лет, страдающая тяжелой формой бронхиальной астмы с частыми

обострениями и, по заключению врачей, по состоянию здоровья нуждающаяся в

проживании в теплом и сухом жилом помещении. Нахождение в сырой квартире ей

противопоказано. [2]

«В случае удовлетворения судом иска о выселении с предоставлением

другого жилого

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 285.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 11. С. 4-5.

51

помещения это помещение должно быть указано в решении (в резолютивной

части) с обозначением точного адреса (город, улица, номер дома и номер

квартиры, а если граждане выселены в комнату, расположенную в квартире, -

то и размер комнаты, ее номер, если он имеется), а также лиц, на которых

оно предоставлено (фамилии, имена, отчества)». [1]

Такое возможно только в случае, когда жилое помещение будет указано

истцом в исковом заявлении. Если истец этого не сделает, заявление следует

оставить без движения, предложив истцу исправить недостаток заявления и

предоставив для этого срок. В случае невыполнения требования судьи

заявление необходимо возвратить истцу (абз. 1, 2 п. 3 постановления

Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 № 5 «О некоторых вопросах,

возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» в

редакции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 № 5; от

21.12.93 № 11; от 25.10.96 № 10). [2] Также общие правила об основаниях и

порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения

конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля

1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»

(пп.19-25) в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от

30.11.90 г. № 14.

«Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения

в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР

от 06.07.91 г. № 1552-1 [3] отменено выселение рабочих и служащих,

получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из

занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям

трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из Жилищного кодекса

исключен пункт 1 части 1

статьи 95 ЖК. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с

предоставлением другого жилого помещения как раз приходилась на дела,

которые суды рассматривали в порядке пункта 1 части 1 статьи 95 ЖК». [4]

Сказанное, однако не означает, что дела о судебном выселении с

предоставлением другого жилого помещения

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 285.

[2] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень

Верховного Суда РСФСР, 1994, № 3; 1997, № 1.

[3] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 283.

52

сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших

жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или

вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о

выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение

недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых

помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК; дела о выселении граждан

из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в части 2 статьи 110

ЖК; а ткаже о выселении граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных

услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст.

15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"). Разумеется, ныне

эти нормы следует применять с учетом последующего развития

законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и

совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме

общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на

общий правовой режим, пердусмотренный для жилых помещений государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда.

Рассмотрим все вышеперечисленные основания выселения граждан с

предоставлением им другого жилого помещения более подробно.

1. Выселение из жилых домов колхозов с предоставлением другого жилого

помещения. Выселению по этому основанию подлежат только бывшие члены

колхоза, вышедшие из него по собственному желанию либо исключённые по

решению общего собрания колхозников. (п. 2 ст. 95 ЖК РСФСР).

"Исключение из членов колхоза может быть допущено как крайняя мера в

отношении лиц, систематически нарушающих трудовую дисциплину или Устав

колхоза, после применения к этим лицам других мер взыскания (п. 35

Примерного Устава колхоза)". [1]

"Необходимо отметить, что в пункте 2 статьи 95 ЖК речь идёт, во-

первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о

жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц,

получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта

площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из Жилищного

кодекса пункта 1 статьи 95 ЖК, независимо от оснований прекращения трудовых

отношений, выселению в порядке статьи 97 ЖК не подлежат". [2]

____________________

[1] Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М.,

1988.

С. 250.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 283.

53

Также пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5

разъясняет, что "не подлежат выселению наниматели служебных жилых помещений

в домах колхозов, исключенные либо выбывшие из колхоза по собственному

желанию или прекратившие трудовые отношения с колхозом, где они работали по

трудовому договору, когда в составе семьи этих лиц имеются учителя, врачи и

другие специалисты, работающие в сельской местности, которые в соответствии

с действующим законодательством подлежат обеспечению их квартирами вместе с

членами семьи.

"Вообще, надо отметить, что пункт 2 статьи 95 ЖК РСФСР фактически

перестал действовать. Во-первых, на основании принятых в 90-х годах

постановлений Правительства РФ жилищный фонд колхозов был передан местным

органам власти; во-вторых, новое гражданское законодательство не

предусматривает такой организационно-правовой формы, как колхозы (в

настоящее время колхозы преобразовались в иные организационно-правовые

формы, в частности, в акционерные общества)". [1]

2. Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения в случае

признания

ордера на жилое помещение недействительным (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Ордер на жилое помещение является единственным основанием для

заселения жилого помещения по договору социального найма (ст. 13 Закона "Об

основах федеральной жилищной политики)".

Порядок выдачи ордера определяется статьей 47 Жилищного кодекса. На

основании решения о предоставлении жилого помещения в доме

государственного, муниципального или общественного жилищного фонда

соответствующий орган местной администрации выдает гражданину ордер. "По

своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой

административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение,

приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя

которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое

помещение, указанное в ордере". [2]

Ордер является документом, на основании которого заключается договор

найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение без ордера является

незаконным, а договор найма признается судом недействительным.

Требования, предъявляемые законом к самому ордеру, к условиям его

выдачи (он

____________________

[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству. М., 1999. С. 258.

[2] Седугин П.И. Указ. соч. С. 114-116.

54

должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом

форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на

помещение, пригодное для постоянного проживания и свободное как фактически,

так и юридически), зачастую нарушаются, что может повлечь признание

выданного ордера недействительным, и как следствие этого, выселение из

жилого помещения, на которое выдан ордер, в последствии признанный судом

недействительным.

Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение

недействительным определены в статьях 48 и 100 ЖК РСФСР.

Выданный ордер при отсутствии взаимного согласия сторон - органа,

выдавшего ордер, и гражданина- ордерополучателя может быть признан

недействительным только судом. Признание недействительным ордера влечет

недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.

Жилищный кодекс (ст. 100) установил последствия признания ордера

недействительным, которые зависят прежде всего от того, виновен ли

получатель ордера в неправомерном получении жилья. При противоправных

действиях ордерополучатель в случае признания ордера недействительным

выселяется без предоставления ему другого жилого помещения (ст. 100 ЖК).

Эти случаи будут рассмотрены в следующем подпункте настоящей главы. Нас же

пока интересуют случаи, предусмотренные частью 2 статьи 100 ЖК, когда

ордерополучатель выселяется только с предоставлением другого жилого

помещения, если ордер признан недействительным по другим основаниям. Данное

правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя

в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время

недействительный ордер не может служить основанием для использования

гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в

другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

Что же касается оснований признания ордера недействительным и

выселения граждан в другое жилое помещение, то к ним относятся следующие

причины, независящие от поведения владельца недействительного ордера: а)

нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере

помещение; б) неправомерные виновные действия должностных лиц при решении

вопроса о предоставлении жилого помещения; в) иные случаи нарушения порядка

и условий предоставления жилья.

Жилое помещение, предоставляемое ордеродержателю, должно быть

свободно, поэтому нарушение прав других граждан на указанное в ордере жилое

помещение обычно имеет

55

место при выдаче ордера на жилое помещение временно отсутствующих

нанимателей и

членов их семей, за которыми сохранено или забронировано жилое помещение

(ст. ст. 60 и 62 ЖК РСФСР). "Также может быть оспорен ордер о

предоставлении комнаты в общей квартире нанимателем, проживающим в квартире

и имеющим в соответствии со статьей 46 ЖК преимущественное право

пользования освободившейся жилой площадью". [1]

"Неправомерные действия должностных лиц, влекущие признание ордера

недействительным, часто состоят в необоснованном принятии граждан на учет

для улучшения жилищных условий, в выдаче не соответствующих

действительности документов, послуживших основанием для принятия на учет и

предоставления жилого помещения (заключений о состоянии здоровья членов

семьи, о признании жилого помещения не отвечающим санитарным и техническим

требованиям, справок о составе семьи и размере занимаемой площади и т.д.)".

[2] К числу неправомерных действий, совершенных должностными лицами,

относятся также подлог, предоставление жилого помещения лицам, не состоящим

на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо с нарушением

очередности.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5 содержится

разъяснение, согласно которому с заявлением о признании ордера

недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых

помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или

местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо

прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора

эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в

качестве истцов (ч. 2 ст. 33 ГПК РСФСР).

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий,

и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в

суд с таким исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на

указанное в ордере жилое помещение они не имеют.

Закон не устанавливает исчерпывающего перечня оснований признания

выданного

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И, Указ. соч. С. 164.

[2] Ком Н.В. Предоставление жилых помещений: Правовые вопросы. Минск,

1992.

С. 78-79

56

ордера недействительным. В статье 48 ЖК указано, что ордер может быть

признан судом недействительным и в иных случаях нарушения порядка и условий

предоставления жилых помещений.

К таким случаям можно отнести, например, случаи нарушения порядка

предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и

общественного жилищного фонда, установленного статьями 42-44 ЖК РСФСР.

Если, например, жилая площадь в доме общественного фонда предоставлена при

отсутствии совместного решения органа соответствующей организации и

профсоюзного комитета, ордер на полученнное жилое помещение должен быть

судом аннулирован.

Сюда же можно отнести и случаи, когда предоставленное жилое помещение

не отвечает санитарным и техническим требованиям и другим (ст. 40 ЖК

РСФСР), предоставлено без учёта состояния здоровья граждан и других

заслуживающих внимания обстоятельств.

"Вопрос о признании ордера недействительным суд решает в зависмости от

характера и степени нарушения условий и порядка предоставления жилого

помещения. Учитывается степень вины ордерополучателя и должностного лица.

Нельзя признать ордер недействительным, если нарушения незначительны и не

повлекли существенных последствий". [1]

По общему правилу предоставляемое в связи с выселением другое жилое

помещение должно отвечать требованиям статьи 97 ЖК РСФСР. Однако, если при

рассмотрении в суде дела будет установлено, что ордерополучатель лишен

ордера по мотивам выдачи его на жилое помещение, право пользования которым

принадлежит другому лицу, это влечет по смыслу части 2 статьи 100 ЖК

выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им

другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству

предоставленному по ордеру (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР

от 3 апреля 1987 г). То есть может быть предоставлено и благоустроенное

жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 96 ЖК РСФСР.

3. Выселение из служебных помещений с предоставлением гражданам другого

жилого

помещения.

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного

проживания

граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве

служебных

жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР. Из указания закона

следует, что

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 166.

57

служебные жилые помещения представляют собой вид жилья,

предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования

в целях, указанных в законе.

Закон определяет функциональное значение служебного жилого помещения,

его отличие от жилого помещения, заселяемого на общих основаниях. Это

помещение специального назначения. Оно предназначено для проживания

исключительно граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений

должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР).

Жилое помещение включается в число служебных решением местной

администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило,

отдельные квартиры.

Служебные жилые помещения предоставляются не всем гражданам, а только

работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый

перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения

работниками совхозов и другими лицами, которым в соответствии с действующим

порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в

число служебных жилых помещений.

Закон (ст. 105 ЖК РСФСР) определяет порядок предоставления и

пользования служебными жилыми помещениями. На основании принятого решения о

предоставлении служебного жилого помещения органом местной администрации

гражданину выдается ордер на это жилое помещение.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое

помещение, заключается письменный договор найма на все время работы

нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК

РСФСР).

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования

служебными жилыми помещениями. К пользованию ими применяются некоторые

правила о договоре найма жилого помещения, установленные Жилищным кодексом

и другими актами жилищного законодательства, в том числе и правила,

касающиеся расторжения договора найма жилого помещения со всеми

предусмотренными в связи с этим последствиями (ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР).

По общему правилу согласно статье 107 ЖК РСФСР, рабочие и служащие,

прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией,

а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза

по собственному

желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми

58

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12