Рынок коммерческой недвижимости

между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом

участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов

заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых

сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные

расходы.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости

недвижимости составляет 30-40%.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные

территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями,

зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее

использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их

транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с

которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий,

относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты,

специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские

институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям

распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами,

затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт

свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер

компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100%

затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы

существовала плата за землю, и исследования по установлению се взаимосвязи

с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее

фактической ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена

категорийность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп:

столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села.

При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра

города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за

пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в

центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше

по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования

городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности

использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы

населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков,

уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные

концепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости

земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет

стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде

Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в

4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время

благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за

десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%3.

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет

давнюю историю, начало которой положило строительство первых

социалистических городов с четким функциональным разделением

производственных и жилых зон. В связи с демократизацией общества и

экономики, появлением вместо единой государственной различных форм

собственности на землю большой интерес представляет изучение практики

зонирования городских земель в индустриально развитых странах с

преимущественно частной собственностью на землю.

В основе современного городского зонирования лежит выделение на

территории административной единицы зон землепользования для уменьшения

вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом

критерием классификации видов землепользования является степень их

отрицательного внешнего воздействия.

Практика зонирования в городах практически полностью отказалась от

принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип

исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление

только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для

данной зоны.

Происходит углубленная дифференциация правовых режимов

землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два

которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно

регламентируется.

На владельцев земельной собственности налагаются определенные

ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право

регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент

застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение

и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и

других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и

непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются

прежде всего введением зон приоритетного, дифференцированного и

согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития

определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь:

концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих

общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение

спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития

регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением

того, что планы использования территории для них необязательны, так же как

и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон

согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными

инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от

повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом

свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем

общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).

Вторая часть

Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых

помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение

стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось

центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский,

Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с

августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно

существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском и

Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском

уровне. В основном в сентябре предлагались торговые и офисные помещения в

Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных

помещений в сентябре существенно увеличилась стоимость за один квадратный

метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.

Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были

небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на

продажу или сдаваемых в аренду офисов класса не превышала 100 кв. м.

Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до

$570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%)

останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м.

в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом

увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на

коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на

26,23 с $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений

немного увеличилась. В среднем торговые помещения предлагались от 580,00

до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.

В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского

уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей

был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя

цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше,

чем в августе 2002 года.

Офисные помещения продажа

Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72,

что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном

предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке

аренды превышает предложение во всех секторах в несколько раз

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом

увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на

офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений

остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные

помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около

20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв.

м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В

основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с

хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был

замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах 28,63,23,52, и

55,57, пунктов соответственно.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |

|Центральный |$657,18 |$694,02 |

|Петроградский |$620,29 |$677,36 |

|Выборгский |$511,83 |$520,08 |

|Московский |$579,84 |$571,13 |

|Адмиралтейский |$565,33 |$634,67 |

|Калининский |$418,12 |$519,89 |

|Красногвардейский |$493,04 |$516,56 |

|Невский |$481,57 |$516,00 |

|Приморский |$569,71 |$605,00 |

|Фрунвзенский |$470,92 |$545,92 |

|Кировский |$451,17 |$462,50 |

|Василеостровский |$542,97 |$600,25 |

|Красносельский |$428,00 |$439,00 |

Арендные ставки на офисные помещения

В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных

изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28

кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в

месяц. Спрос также весьма предсказуем.

В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра

по сравнению с августом незначительно увеличилась и достигла отметки в

$11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по

сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в Сентябрье по цене

$450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в

год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в

год .

Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый

спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за

неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за

помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили

свой рост

Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320-

370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.

Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые

клиентами районы очень индивидуальны.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |

|Центральный |$15,21 |$15,24 |

|Петроградский |$15,10 |$16,45 |

|Выборгский |$9,41 |$11,37 |

|Московский |$12,53 |$13,00 |

|Адмиралтейский |$10,17 |$12,38 |

|Калининский |$9,88 |$10,36 |

|Красногвардейский |$11,35 |$10,95 |

|Невский |$9,76 |$10,32 |

|Приморский |$9,91 |$9,55 |

|Фрунвзенский |$11,39 |$10,93 |

|Кировский |$10,38 |$9,68 |

|Василеостровский |$11,33 |$13,62 |

|Калининский |$9,60 |$8,93 |

| | | | |

Торговые помещения

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых

помещений значительно увеличилось по сравнению с августом. Наибольший рост

стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в

Петроградском, Московском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения

в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе

2002 года. Торговые помещения за последние три месяца (июль, август и

сентябрь) в среднем по городу в сумме прибавили около $70.

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов

достигли сле-дующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литей-ный,

Владимирский и Загород-ный - свыше $2 тыс./кв.м; при-легающие к Невскому

улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Не-красова, пр.

Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На рынке аренды торговых помещений существенных изменений не

произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100

за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м.

Наиболее ликвидные объекты за год с июня 2001 по Сентябрь 2002 года

подорожали на 60%. Такой стремительный рост расценок связан с тем, что

предложение торговых площадей за год увеличилось незначительно. Современные

торговые комплексы, которые строятся в окрестностях Невского, будут сданы

только к концу будущего года. Основным резервом рынка остаются расселенные

крупногабаритные квартиры. Если они расположены на главных проспектах, то

ценятся от $1000 за 1 кв. м (в не отремонтированном состоянии).

Торговые помещения продажа

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых

помещений по сравнению с июлем значительно увеличилось. Наибольший рост

стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в

Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Средняя цена

предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем

в августе 2002 года.

Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года

требовались на условиях аренды. Большинство арендаторов около (65%)

ориентировались на небольшие помещения площадью до 140 кв. м. Около 52%

покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м.

Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском

районе $763,49 в сентябре на $44,65 больше чем в августе, в Московском

районе $726,90 в сентябре на $55,97 больше чем в августе, в Адмиралтейском

районе $769,50 в сентябре на $110,50 больше чем в авгуте. В сентябре

наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В

остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений

не произошло.

Две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду

под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды этих

помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м..

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов

достигли следующих значений: Невский пр.- от $3,5-4 тыс./кв.м; ось Литейный-

Владимирский-Загородный - свыше $2 тыс./кв.м; прилегающие к Невскому улицы

(Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Некрасова, пр.

Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На окраинах разброс цен очень велик. По $300/кв.м продаются

малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |

|Центральный |$756,1|$767,33 |

| |0 | |

|Петроградский |$718,8|$763,49 |

| |4 | |

|Выборгский |$622,3|$661,38 |

| |3 | |

|Московский |$671,0|$726,90 |

| |0 | |

|Адмиралтейский |$659,0|$769,50 |

| |0 | |

|Калининский |$577,8|$585,59 |

| |0 | |

|Красногвардейский |$591,0|$575,32 |

| |5 | |

|Невский |$574,0|$589,17 |

| |0 | |

|Приморский |$520,2|$567,42 |

| |3 | |

|Фрунвзенский |$549,8|$516,20 |

| |3 | |

|Кировский |$559,8|$597,22 |

| |8 | |

|Василеостровский |$656,1|$693,44 |

| |3 | |

|Красносельский |$423,4|$407,60 |

| |0 | |

Арендные ставки на торговые помещения

В сентябре 2002 года также как и на протяжении последних нескольких

месяцев наибольшей популярностью у арендаторов пользовались магазинчики до

120 кв.м. Максимальная арендная планка до $110 в ме-сяц за магазины на

Невском. Средняя стоимость на торговые помещения по всем районам города

составила $17,54. Это на $1,08 больше чем в августе. Тем самым можно

утверждать что арендные ставки на торговые помещения в некоторых районах

немного возросли, но в основном остались без изменения. Наибольший рост

арендных ставок на торговые площади наблюдался в Калининском, Московском и

Красногваодейском районах, в среднем арендные ставки по Петроградскому

району составили $24,49 что на $1,51 больше чем в августе. В Калининском

районе средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых площадей

увеличилась на $2,83, и достигла отметки в $13,03 за 1 кв. м. Наибольшее

падение в сентябре можно было наблюдать в Выборгском районе.

В сентябре 2002 года две трети всех торговых помещений продавались или

сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м.

[pic]

|Арендные ставки на торговые помещения |

|Район/месяц |Август |Сентябрь |

|Центральный |$24,55|$23,65 |

|Петроградский |$22,98|$24,49 |

|Выборгский |$17,71|$15,79 |

|Московский |$14,98|$18,36 |

|Адмиралтейский |$19,21|$20,75 |

|Калининский |$10,20|$13,03 |

|Красногвардейский |$13,84|$15,80 |

|Невский |$14,79|$15,51 |

|Приморский |$17,67|$18,95 |

|Фрунвзенский |$13,53|$13,76 |

|Кировский |$14,04|$13,98 |

|Василеостровский |$19,50|$19,50 |

|Красносельский |$11,00|$14,44 |

Арендные ставки на производственные и складские помещения

В сентябре 2002 года предложение на рынке аренды как складских, так и

производственных помещений было минимальным, спрос на производственные

помещения значительно превышает предложение. В основном предлагались

помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002

года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6