рефераты скачать

МЕНЮ


Проблемы управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти

Эксперт по законодательству окажет помощь в выработке стратегии

переговоров, их ведении, правильном юридическом оформлении документов,

подготовке заключительных документов, которые подписывают договаривающиеся

стороны, и т.д. Эксперт в области проектно-конструкторских работ поможет в

вопросах архитектуры, использования земельного участка, инжиниринга и

взаимосвязанных с ним проблемах.

Задача переговоров состоит в том, чтобы создать взаимовыгодную систему

отношений между договаривающимися сторонами, каждая из которых имеет свои

собственные цели и интересы. Муниципальные руководители должны хорошо

понимать цели претендента и по возможности содействовать их реализации в

ходе переговорного процесса. Ключевыми принципами переговорного процесса

должны быть следующие:

- содержание переговоров должно исходить из целей, заложенных в

проекте застройки, целей претендента на контракт и целей муниципалитета;

- стороны должны понимать интересы противоположной стороны;

- в ходе переговоров следует стремиться к максимизации выгодности

контракта для обеих сторон.

Для муниципалитета важны две основные группы целей - финансовые и

социально-культурные цели. Главную роль играет, конечно, задача получения

максимального экономического эффекта от контракта. Этот максимальный эффект

может быть достигнут различными путями, например, через установление

высокой рентной платы и налогов при продаже участка. Какой путь выбрать,

должны оценить эксперты в каждом конкретном случае.

Социально-культурные цели отражают интересы граждан, проживающих на

территории муниципалитета, и обязательно должны приниматься в расчет. Эти

цели могут касаться таких вопросов, как защита окружающей среды,

обеспечение населения работой, санитарные стандарты, транспортное

обслуживание, социальная инфраструктура (детские сады, ясли, школы),

поддержка мелкого бизнеса и т.д.

При выработке стратегии переговоров местные власти должны обратить

особое внимание на обеспечение финансирования проекта. В частности, следует

обсудить с претендентом норму окупаемости капиталовложений, соотношение

между процентами по кредиту и нормой окупаемости капиталовложений,

стоимость инвестиций с учетом дохода будущего периода.

Норма окупаемости капиталовложений представляет собой доход от

вложенных в проект средств. Величина этого дохода должна превышать проценты

по кредиту, которые придется платить за заемные средства. Только в этом

случае финансирование является экономически обоснованным.

При проведении переговоров муниципальные власти должны понимать

взаимосвязь между величиной рисков, на которые идет контрактант, и

величиной доходов, которые будут получены после реализации проекта

застройки. В общем плане чем выше риски, чем выше ожидаемые доходы.

В свою очередь контрактант должен реально оценивать способность

местного бюджета финансировать его проект. Хорошо, когда местный бюджет

имеет возможность снизить степень риска для претендента, взяв на себя часть

финансирования проекта. Одновременно муниципалитет получает взамен

перспективу увеличения своих доходов от этого проекта после его реализации.

До начала переговоров муниципалитет должен разработать четкий перечень

целей и задач, которые он намеревается реализовать. При этом придется

сделать выбор между финансовыми и социально-культурными целями, между

задачей получить максимальный доход уже на начальной стадии реализации

проекта и задачей получения дохода после его реализации. При оценке будущей

величины доходов необходимо принять в расчет динамику цен и предусмотреть

необходимые способы корректировки условий контракта.

Муниципалитет должен также определиться в вопросе о том, какого рода

операция с недвижимостью наиболее выгодны для него в данном конкретном

случае. Наиболее часто используются такие формы, как продажа, долгосрочная

аренда, совместное предприятие и т.д.

Как показал опыт, наиболее успешным механизмом использования

муниципальной земли с целью получения доходов является долгосрочная аренда.

Эта форма предпочтительна, поскольку она позволяет собственнику земли

контролировать ее использование в течение всего времени, на которое

рассчитан проект, обеспечивает долгосрочный приток доходов и дает

уверенность, что земельный участок остается в собственности муниципалитета.

Основными исполнительными документами, которые обсуждаются сторонами

при передаче земельного участка в долгосрочную аренду, являются: Резолюция

об эксклюзивных правах на переговоры, Опцион на аренду и Арендный договор.

Эксклюзивные права на переговоры получает претендент-финалист,

прошедший процедуру конкурсного отбора. Необходимость соответствующего

документа обусловлена тем, что финалист несет издержки в ходе переговоров,

причем достаточно значительные, и, кроме того, он предоставляет

муниципалитету гарантийный залог. В этих условиях он должен иметь

юридическую защиту против действий муниципальных чиновников, которые могут

предпочесть ему другого претендента. Резолюция об эксклюзивных правах на

переговоры закрепляет юридически обязательство местных властей вести

переговоры о контракте с конкретным претендентом-финалистом.

Опцион на аренду представляет собой юридическое обязательство

заключить контракт на долгосрочную аренду. Этот документ не дает

претенденту прав собственности на земельный участок, но предоставляет ему

право вступить в права арендатора.

Арендный договор определяет стороны, заключившие контракт, -

арендатора и арендодателя, условия аренды. Здесь содержится описание

недвижимости, указаны срок аренды, перечень изменений, которые могут быть

внесены в проект застройки, величина арендной платы и порядок ее выплаты.

Все эти основные положения арендного договора обсуждаются в ходе

переговоров.

Глава 6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости

Муниципальные власти должны контролировать соблюдение условий

контракта как до начала строительства, так и в ходе строительства. В случае

необходимости муниципалитет должен оказывать помощь контрактанту-

застройщику.

В Опцион на аренду могут быть включены обязательства муниципальных

властей и застройщика. Обязательства муниципалитета касаются обычно таких

вопросов, как оценка способов использования земельного участка,

финансирование проекта, проектно-конструкторские работы и планирование

строительства.

В свою очередь на застройщика возлагается (в качестве предварительного

условия вступления в право аренды) выполнение разнообразных задач, в том

числе получение одобрения органами регионального территориального

устройства и градостроительства, экологической службы, разрешения на

строительство, а также в ряде случаев подтверждение о получении

финансирования.

Эффективное управление арендой включает систематический сбор арендной

платы и получение бухгалтерских документов, а также периодическое

проведение аудиторской проверки бухгалтерской документации арендатора.

Аудиторскую проверку, по требованию муниципалитета, может проводить

независимый государственный аудитор, имеющий соответствующий сертификат.

Аудиты обычно проводятся каждые два-три года, а их результаты

анализируются муниципальными экспертами на предмет полноты и точности.

После проведения аудита муниципальные власти могут пересмотреть размер

арендной платы в соответствии с динамикой ожидаемых доходов.

Важно, чтобы и после реализации проекта застройки местные власти

искали дополнительные возможности использования отданной в аренду земли.

Соответствующая возможность должна быть заложена в арендном договоре, в

частности предусмотрены проведение повторных переговоров об аренде и

утверждение нового проекта более эффективного использования земли.

II. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Pederson R. Establishing real estate asset management system // ICMA

(International City Management Association). - Wash., 1989. - Vol. 21. - N

4.

К сожалению, большинство местных администраций и государственных

организаций плохо понимают роль недвижимости и возможности ее использования

в интересах увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь

незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость

в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицировано

управлять. Недвижимость крайне редко оценивается как инвестиции, выгода от

которых может контролироваться, а потому местные администрации часто

относятся к недвижимости небрежно, тратят ее впустую, отказываясь тем самым

от дополнительных доходов.

Понятие управление активами очень широко используется на рынке

недвижимости. Управление активами означает процесс принятия решений с целью

максимизации стоимости недвижимости и потенциального дохода от нее. Такое

определение противоположно определению, в котором акцент делается на

минимизации издержек, с которыми связано владение недвижимостью. Сфера

управления недвижимостью охватывает широкий и сложный круг вопросов, в том

числе управление собственностью, анализ рынка, оценка собственности,

маркетинг и т.д.

Точка зрения некоторых государственных администраций, согласно которой

управление недвижимостью означает продажу излишней собственности и развитие

на этой базе отношений сотрудничества с частным сектором, является

необоснованным. Целесообразность управления недвижимостью связана с менее

очевидными, но более значимыми причинами. Среди них: более эффективное

использование недвижимости, правильная организация ее эксплуатации и

ремонта, улучшение процесса составления сметы капиталовложений и т.п.

Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:

- максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее

удовлетворение общественных нужд;

- принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды

недвижимости;

- точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;

- использование собственности с выгодой в случае благоприятной

рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;

- совершенствование планирования бюджетного процесса и материально-

технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации,

которые используют недвижимость.

Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления:

1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации

проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов.

Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы

управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по

принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано

с планированием и реализацией конкретных проектов использования

недвижимости - по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству.

Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже

находятся на стадии осуществления.

Создание системы управления недвижимостью должно начинаться с

определения целей этой деятельности. Прежде всего следует изучить основные

функции, которые выполняет местная администрация. С этой точки зрения

местная администрация выступает как: 1)потребитель; 2)инвестор; 3)субъект,

обеспечивающий общественные потребности; 4)дизайнер (например, в области

благоустройства территории); 5)продавец товаров. Цель управления

недвижимостью - это представлять местную администрацию как потребителя и

инвестора. Менеджер по недвижимости прежде всего оценивает ее как

потребитель, определяя ее рыночную стоимость, расположение и специфические

характеристики, издержки на аренду и т.д. Одновременно менеджер отдает себе

отчет в том, что недвижимость имеет инвестиционную стоимость, измеряемую

доходом от нее, остаточной стоимостью, издержками по эксплуатации и т.д.

Социальная и эстетическая ценность недвижимости также принимается в

расчет, она более очевидна, но ее труднее измерить. Большинство местных

администраций точнее осведомлено о социальных и эстетических нуждах

жителей, а потому эти нужды доминируют при принятии решений в отношении

недвижимости. Такое положение должно быть изменено. Должен поддерживаться

баланс между социальной и инвестиционной стоимостью недвижимости. Как

инвестор местная администрация должна сопоставить издержки и выгоды от

владения собственностью, оценить альтернативные способы ее использования,

выбрать наиболее выгодный проект.

Работа системы управления недвижимостью должна быть организована таким

образом, чтобы были обеспечены: экспертиза недвижимости, в том числе ее

оценка, процесс купли-продажи, маркетинг и т.д.; объективность принятия

решений, что предполагает организационное отделение соответствующего

подразделения местной администрации от департаментов планирования и

эксплуатации недвижимости; высокое аналитическое качество исследований

рынка, рисков, финансирования и т.д.; творческая атмосфера; властные

полномочия, дающие возможность выступать от лица местной администрации;

постоянство деятельности, независимо от смены (переизбрания) муниципальных

советов; ориентация на активные действия при минимальной бюрократизации.

Эффективность управления недвижимостью зависит от работы системы

информационного обеспечения. Необходимо создать информационную базу данных,

содержащую максимально полные сведения и описания недвижимости. Эта база

данных должна постоянно пополняться.

Принятию решений в отношении недвижимости обязательно должна

предшествовать разработка стратегического плана, в котором определяются

приоритетные направления действий и критерии их оценки. В плане должно

указываться, стремится ли местная администрация расширить свою

предпринимательскую деятельности, или намерено увеличить доходы, или

сбалансировать задачу расширения предпринимательской деятельности и задачу

увеличения доходов. В любом случае, какая бы стратегическая цель ни была

выбрана, необходимо запланировать анализ соотношения издержек и выгод и

направление операций с недвижимостью с учетом интересов местного сообщества

граждан.

В дальнейшем принимая решения в отношении недвижимости, местная

администрация должна измерить выгоду операции не только в экономических, но

и в социальных параметрах. Предсказать и добиться хороших экономических

результатов гораздо труднее, чем рассчитать социальный эффект той или иной

операции. Управление недвижимостью требует проведения очень тщательного и

глубокого анализа и экономических, и социальных результатов, чтобы иметь

прочное обоснование своей деятельности. Это обоснование поможет

противостоять критике и многочисленным возражениям. Возражения местной

администрации обычно касаются следующих вопросов:

- продажа недвижимости; обычно ее предлагается отложить на более

поздние сроки, когда возрастут цены;

- степень риска операции; местная администрация стремится

минимизировать риски с помощью мер, значительно занижающих предполагаемый

доход от операции;

- единовременный или непродолжительный характер получения доходов от

операции; местная администрация стремится добиться того, чтобы получать

доход максимально длительное время;

- конкуренция с частным сектором; сохраняется неправильная точка

зрения, что местная администрация не должна конкурировать с частным

сектором.

Эффективная модель принятия решений в системе управления недвижимостью

должна обеспечить их эффективное претворение в жизнь. Это возможно в том

случае, когда весь процесс подготовки решения и аналитическая работа

открыты для общественности. В дальнейшем, когда решение уже принято, надо

добиваться его реализации. На этом этапе очень опасны нерешительность и

частый пересмотр задач и целей, поскольку ослабляется доверие к местной

администрации и усиливается убеждение, что местная администрация может

отступить от своих обещаний.

III. ВВЕДЕНИЕ В ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Purcell M., Patrylick C. An introduction to real estate financing //

Information service. - Wash., 1983. - N 22. (Published by the National

Council for urban economic Development).

Многие полагают, что развитие сектора недвижимости означает просто

напросто новое строительство или ремонт старых сооружений. В

действительности развитие сектора недвижимости предполагает значительные

усилия в области планирования, ведения переговоров и налаживания связей до

начала строительства, а затем широкую маркетинговую деятельность после

завершения строительства.

Финансирование строительства является ключевым элементом процесса

развития сектора недвижимости, который наименее очевиден для

общественности. В прошлом основная ответственность за финансирование лежала

на частном секторе. Однако в последние годы в связи с повышением процентных

ставок по ссудам и ужесточением конкуренции на денежном рынке к

финансированию сектора недвижимости все шире привлекаются местные власти.

Понятие недвижимости включает земельные участки, а также стоящие на

них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты (дороги,

тротуары, водопроводная система, освещение, кондиционер и т.д.).

Производственный цикл большинства объектов недвижимости обычно состоит из

трех периодов:

- периода, предшествующего созданию объекта, когда определяется

застройщик, оцениваются альтернативные варианты строительства, выбирается

одни из них, разрабатывается проект и формулируется стратегия;

- период строительства, в течение которого решаются проблемы,

связанные с финансированием, арендой, проектированием и строительством;

- период после строительства, когда начинается эксплуатация объекта.

В прошлом местные администрации занимались в основном только

регулированием использования земли и обеспечением жителей инфраструктурными

услугами. В настоящее время местные власти могут воздействовать на развитие

сектора недвижимости с помощью самых разнообразных экономических,

социальных и политических инструментов. Для воздействия на сектор

недвижимости местные администрации используют такие институциональные

структуры, как государственные агентства, смешанные специальные комитеты (с

участием представителей местной администрации и частного сектора),

бесприбыльные корпорации и т.д.

Финансирование проекта развитие недвижимости определяется его тремя

основными элементами: коэффициентом окупаемости капиталовложений,

соотношением между этим коэффициентом и процентной ставкой по ссуде и

стоимостью денег с учетом дохода будущего периода.

Коэффициент окупаемости капиталовложений показывает размер дохода,

полученного на вложенный в проект капитал. На его величину влияют:

- удорожание активов недвижимости вследствие, например, инфляции,

Страницы: 1, 2, 3, 4


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.