Реферат: Проблемы ипотечного кредитования (российская практика, опыт зарубежных стран)

3. Влияние кризиса на состояние российского рынка ипотечного кредитования

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. "Заградительные" меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях". В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.

Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. Минимальные требования банков – наличие у заемщика 30–40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая 2008 года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Международная академия ипотеки и недвижимости приводит следующие данные о ситуации на российском рынке ипотечного кредитования в целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах. На первичном рынке недвижимости столицы средние ставки в рублях и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают возможность своим клиентам получить кредит по более низким ставкам при условии, что они имеют возможность сделать первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую специальность и быть трудоустроен. С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми.

Подводя итоги можно сказать следующее: на сегодняшний день кризис довольно серьёзно отразился на ипотеке и повлиял на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, выросли процентные ставки, в результате почти исчезли с рынка ипотечные покупатели. Из-за снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, а получить ипотечный кредит стало сложнее. Надежда на то, что тарифы по ипотеке понизятся, себя не оправдала. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен. К сожалению, причиной этому стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов, а получить зарубежные или внутренние кредиты по-прежнему сложно.

4. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Высокая потребность в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. [29, c. 88]

В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

Удешевлению жилищного строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами. [24, c. 13]

Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов. [24, c. 16]

Следует в законодательном порядке закрепить необходимость государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов, а данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов. [24, c. 16]

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность у банков долгосрочных ресурсов. Для решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений. [20, c. 15]

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. [16, c. 83]

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [27, c. 50]

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов. [27, c. 50]

Процентные ставки будут снижаться только при условии значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. [26, c. 22] Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов – можно найти оптимальный подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. [27, c. 51]

Не менее прогрессивным видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента. [25, c. 67]

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка. [27, c. 51]

Таким образом, только комплексная реализация указанных путей позволит решить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России.

Российский рынок ипотечного кредитования представляет собой привлекательный и динамично развивающийся сегмент кредитного рынка, дальнейшее развитие которого, прежде всего, связано с формированием вторичного рынка ипотечного капитала, а, следовательно, и, с увеличением механизмов рефинансирования долгосрочных ипотечных активов, основывающихся на высокоорганизованной законодательной базе.

Проанализировав современное состояние и развитие ипотечного кредитования в России, можно сделать следующие выводы:

1. Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

2. Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

3. В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

·  недостаточность "длинных дешевых денег" и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов;

·  несовершенство законодательной базы и судебных процедур;

·  высокий уровень риска при ипотечном кредитовании;

·  высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;

·  низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан;

·  низкие темпы жилищного строительства;

·  высокая стоимость жилья

Все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо найти новые источники "длинных денег" и выработать новые пути рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким источником "длинных денег" могут стать накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета.

Наиболее перспективным механизмом привлечения кредитных "длинных" ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ипотечные облигации, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

В целях рефинансирования ипотечных кредитов необходимо принятие закона, позволяющего коммерческим банкам использовать средства Государственных внебюджетных фондов, Стабилизационного фонда.

6. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

В целях защиты прав банков следует внести изменения в соответствующие законодательные акты. Следует в законодательном порядке закрепить:

·  получение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, залогодержателем (банком) по договорам долевого участия граждан;

·  необходимость государственной регистрации договоров залога по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

Для снижения уровня риска при ипотечном кредитовании необходимо проводить тщательный анализ кредитной заявки заемщика, его платежеспособности. Страхование жизни заемщика и имущества также позволит повысить надежность ипотечных кредитов и снизить риск ликвидности.

8. Для решения проблемы ограниченного предложения жилья необходима реализация целого комплекса мер: развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры земельных участков, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

9. Рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование, появление новых разнообразных ипотечных программ, приведет к росту конкуренции между банками и, как следствие, к снижению процентных ставок. В будущем продолжится дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Кредитование будет осуществляться в размере 100% от стоимости объекта недвижимости. Ипотечное кредитование станет более доступным для широкой массы населения.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Список используемой литературы

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009 № 145-ФЗ)

2.  Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 №135-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 №173-ФЗ).

3.  Федеральный Закон от 10.06.2002 № 86-ФЗ "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" (ред. от 29.07.2004).

4.  Федеральный Закон от 3.03.1996 года № 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (ред. от 28.04.2009 № 73-ФЗ)

5.  Федеральный закон от 23.12.2003 №177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (ред. от 22.12.2008).

6.  Федеральный закон "О залоге" от 29.05.1992 г. № 2872-1.

7.  Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп. от 30.12.2007 № 217-ФЗ);

8.  Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998г. (в ред. от 30.12.2008 №216-ФЗ);

9.  Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

10.  Федеральный закон от 27.10.2008 № 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года"

11.  Положение ЦБ РФ от 29.03.2004№ 255-П "Об обязательных резервах кредитных организаций"

12. Банковское дело/Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2008. – 575 с.

13. Банковское дело/ Под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

14. Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Под ред. Иванова В.В., Соколова Б.И. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2009. – 848 с.

15. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф. – М. ЮНИТИ, 2007. – 703 с.

16. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: Грудцына Л.Ю., М.Н. Козлова – М.: Изд-во Эксмо, 2008. –368 с.

17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Черняк В.З., Довдиенко И.В. – М.: Юнити-Дана, 2009. – 464 с.

18. Основы ипотечного кредитования/Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд "Институт экономики города": ИНФРА-М, 2007. – 576 с.

19. Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит. - № 12. 2007.

20. Бойкова М. Сквозь строй// Прямые инвестиции. - № 4. 2008.

21. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковская деятельность: услуги. - № 8. 2009.

22. Карпинская В. Все жилое – в кредит// Прямые инвестиции. - № 1. 2008.

23. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России//Финансы и кредит. - № 16. 2009.

24. Мурычев А.Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ// Банковское дело.-№ 9. 2009.

25. Мусина И.В. Доступная ипотека: типичные риски и источники "длинных" денег//Банковское дело. - № 9. 2008.

26. Саркисянц А.Ипотечное кредитование на современном этапе//Банковское дело.-№8. 2010.

27. Хандруев А. Недоступное жилье // Прямые инвестиции. - № 11. 2008.

28. Сайт в Интернете www.ipoteka.ru

29. Сайт в Интернете www.cbr.ru