Реферат: Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Реферат: Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Україні та за кордоном

Світові реєстраційні системи речових прав на нерухоме майно залежно від предмета реєстрації можна розділити на дві великі групи: титульні (title registration) та актові (deeds registration). У титульних реєстраційних системах предметом реєстрації є речові права — законне право власності на нерухомість, що має документальну юридичну основу. У системах, які базуються на реєстрації документів (актів), до реєстру вноситься запис про передачу (договір передачі) прав на нерухомість як будь-якої приватної угоди (наприклад, нотаріусом).

В актовій системі реєстрації реєстраційні установи є частинами системи органів юстиції (судів). Цим системам притаманні державні гарантії (система Торренса, юридичний кадастр, поземельна книга тощо).

Г. Черемшинський зазначає, що така система характерна для аграрних країн, і вважає, що певною мірою аналог такої системи в дуже скороченому і несистематизованому вигляді діє в Україні у питаннях, пов’язаних з квартирами і будівлями [19]. У системах, де основою є реєстрація прав або титулів (title registration), реєструється факт самої угоди, оформлений відповідним чином, права і обмеження, які становили предмет угоди. Реєстраційні системи такого типу Д. В. Виноградов умовно називає «передавально-отримувальні» [3, с. 88].

Крім цього, істотне значення також мають такі два фактори, як обов’язковість реєстрації і її правове значення.

Однак ситуація, яка склалась нині в Україні у галузі реєстраційної діяльності речових прав на нерухомість, дає підстави стверджувати про існування двох автономних систем: актової для земельних ділянок і титульної для неземельних об’єктів нерухомості.

Важливим фактором у системі реєстрації речового права є роль держави та роль інституцій, яким кореспондовано обов’язок або делеговано право здійснювати таку реєстрацію від імені держави. Адже світова практика у цьому питанні є різноманітною. Швейцарський дослідник права М. Мерлотті зазначає, що у всьому світі визнано і вважається природним, що служба земельної книги, тобто реєстрація, поставлена під контроль судів, адміністрацій чи міністерств юстиції [15, с. 98].

Здійснивши короткий огляд систем реєстрації речових прав на нерухомість, які існують у світі, зазначимо наступне.

Реєстраційні системи речових прав прийняті у багатьох країнах як континентального, так і прецедентного права: в Німеччині, Австрії, Швейцарії, Естонії, Російській Федерації, Великобританії тощо. Реєстрація здійснюється шляхом внесення запису в реєстровий документ, яким здебільшого є поземельна книга. Відмінною ознакою цієї системи є те, що внесення запису в поземельну книгу є наслідком виникнення права. Головний принцип цієї реєстрації полягає в наступному: без реєстрації немає права.

Таким самим чином побудована система реєстрації в Російській Федерації, істотним доповненням якої є необхідність реєстрації не тільки виникнення, припинення, обтяження чи обмеження речових прав, але й деяких видів правочинів стосовно об’єктів нерухомості [8, с. 298].

За реєстраційним законодавством Республіки Білорусь спеціально уповноваженим органом управління в галузі державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього і операцій з ним є Комітет із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь, а Науково-виробниче державне республіканське унітарне підприємство «Національне кадастрове агентство» даного Комітету є республіканською організацією з ведення державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та правочинів з ним [11].

Реєстраційні системи земельних об’єктів, які називалися земельним кадастром в колишньому СРСР, Г. Ларсон визначає як «економічно або екологічно орієнтовані земельні інформаційні системи, основу яких становить не інформація про ділянки, податки і власників, а дані про довкілля і сільськогосподарські ресурси [20, с. 11].

У країнах з так званою «наполеонівською» адміністративною системою розвиток реєстраційних відносин розпочався у XIX ст. зі створенням кадастру. Наприклад, у Франції кадастр було створено у 1807 р., а в Італії — у 1886 р. Предметом реєстрації у таких країнах є не речові права, як це має місце в Україні, а правовстановлювальні документи. За загальним правилом реєстрація правовстановлювального документа не є обов’язковою. Із цього правила існують винятки: наприклад, у Франції обов’язковою є реєстрація договору оренди земельної ділянки чи іншого об’єкта на строк більш як 12 років. Угода про предмет правочину і його ціна за французьким законом є достатніми для переходу права власності. Виникнення права власності не залежить від внесення запису в реєстр. Система традиції визначає достатнім для переходу права власності відповідно нотаріально засвідченого правочину чи іншого законного заволодіння. Згідно з цими правилами право власності виникає незалежно від внесення записів у реєстр.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно пов’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

— реальні права власника стосовно нерухомості;

— юридичні акти (купівля — продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

— інтереси третіх осіб;

— обмеження прав власності;

— іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко оперувати записами про 40 млн власників та близько 94 млн парцелянтів [13]. Крім того, у автоматизованому режимі користувачі кадастрової системи отримають усю необхідну інформацію та можливість роздрукувати необхідні документи.

Французька система реєстрації речового права не передбачає наявність поземельної книги як такої, тому що основною інформаційною ланкою в цій системі виступає не земельна ділянка, а правонабувач. Реєстрові книги, в яких ведуться реєстраційні записи про права на нерухомість, групуються на аркуші, що є відкритим для правовласника, вони отримали назву «Іпотечні книги». У Франції в кожному судовому окрузі знаходиться особливе бюро, що називається «Conservation des hypotheques» — («Сховище іпотек»), де здійснююються та централізуються усі формальності та дії, направлені на реєстрацію речового права [17, с. 104].

Англо-американська система реєстрації правочинів щодо об’єктів нерухомості полягає у внесенні запису в реєстр за вільним вибором учасників правочину. Цю систему доцільніше було б назвати системою обліку документів, оскільки реєстрація є технічною операцією. Власником за англо-американськими правилами є останній добросовісний набувач нерухомого майна. Перехід права власності відбувається внаслідок укладання правочину та заволодіння об’єктом правонабувачем. У США покупцю необхідно відновити весь ланцюг попередніх документів на придбання нерухомості. Правочин може бути визнаний недійсним, якщо особи, що входять, або не входять у ланцюг правочинів, можуть пред’явити права на об’єкт нерухомості. Недостатність законодавчих засобів компенсують адвокати та страхові компанії, які спеціалізуються на перевірці прав продавця. Наразі у Сполучених Штатах Америки активно розвивається система страхування ризиків втрати власності.

На наш погляд, страхування повинно не замінювати реєстрацію прав, а служити інструментом захисту майнових прав. Зауважимо, що, якою б доскональною не була система реєстрації, перехід права власності завжди буде операцією з різним ступенем ризику. Страхування титулу власника розвиватиметься і в Україні, але не замість системи реєстрації, а разом із цією системою реєстрації прав, створюючи додаткові гарантії прав добросовісних набувачів.

У 1858р. у Південній Австралії Р. Торренс ввів систему реєстрації прав на нерухоме майно, яка отримала його ім’я. Ця система поширилась по всій Австралії, її версії прийняті в Англії, в окремих штатах США та Канади, Новій Зеландії та в деяких африканських країнах. Ця реєстраційна система відноситься до систем реєстрації прав на земельні ділянки, згідно з якою держава гарантує точність титулу, який знаходиться в реєстрі, страхуючи від помилок, і за якою незареєстровані правочини не породжують правових відносин між суб’єктами, які не є учасниками правочину. Ця система близька до вітчизняної системи реєстрації прав: коли реєстрації підлягають права та обтяження. Перехід права власності при застосуванні системи Торренса здійснюється за заявою відчужувача.

Австралійська кадастрова система хоч і була створена під сильним впливом англійського загального законодавства, але основний акцент був перенесений на врахування потреб величезної країни, в якій почали інтенсивно розвиватись майнові відносини. Наслідком цього стала унікальна реєстраційна система [4].

Основною відмінністю цієї системи від європейських систем є те, що система Торренса базується на кадастрових зйомках окремих земельних ділянок для індивідуальних власників з метою юридичної підтримки трансакцій нерухомого майна.

Порівняємо найбільш важливі аспекти реєстраційних проваджень в Україні та деяких інших країнах, де, як і в Україні, реєстрація передбачена цивільним законодавством.

У Болгарії реєстрацію актів, які здійснюються як реєстрація нерухомості, провадить нотаріус. Право власності при цьому виникає з моменту внесення відповідного запису в державний реєстр. Згідно з посадовими повноваженнями нотаріус зобов’язаний здійснити реєстрацію незалежно від наявності заяви від заінтересованої особи. Нотаріус реєструє акти, на підставі яких виникають майнові правовідносини щодо об’єкта нерухомості. Запис про такі акти здійснюється в реєстрових книгах, які являють собою підшивку актів, що визначають правовий режим нерухомого майна. Відомості про здійснений запис носять відкритий характер і можуть надаватись заінтересованим особам як усно, так і письмово у формі відповідних довідок [14].

У російській системі реєстрації інформація також носить відкритий характер, проте вона не може бути надана в усній формі. Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлює тільки письмову форму надання інформації у вигляді виписки з реєстру [11]. Слід було б врахувати досвід надання інформації за зверненням особи, оскільки отримання такої інформації виконувало б функцію превентивного захисту свого майнового права. На думку автора, правові норми українського законодавства, що встановлюють обмежений доступ до інформації про правовий режим об’єктів нерухомості, конфліктують з нормами права Закону України «Про інформацію» [19].

Порівняння українського, болгарського та російського реєстраційного законодавства в частині наявності волевиявлення особи подати заяву для здійснення реєстрації свідчить про те, що усі встановлені реєстраційні системи обумовлюють відкриття провадження уповноваженими особами незалежно від наявності заяви власника майна, тобто у зв’язку з посадовими повноваженнями у випадку реєстрації арештів чи іпотек.

В Угорщині реєстрацію нерухомості здійснює відповідне територіальне земельне управління. Тобто реєстраційна система передбачає здійснення реєстрації органами, уповноваженими управляти земельними ресурсами. У цьому українська реєстраційна система з часу практичного застосування Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» істотно наближена до угорської.

Умовою переходу права власності є внесення запису про нового власника в реєстр нерухомого майна. Реєстр прав нерухомості складається з розділу власності, поземельної книги, карти території, на якій розміщена нерухомість, та архіву. В розділі про власність фіксуються відомості про нерухоме майно, дані про особу власника, про користування та про наявність обмежень прав. Поземельна книга в Угорщині має дві частини: в одній реєструються земельні ділянки, в іншій — усі інші об’єкти нерухомості.

Досвід Угорщини є надзвичайно цікавим для нашої країни, його вплив спостерігається у частині впровадження в Україні єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за принципом єдиного об’єкта, який міститиме реєстрову інформацію. Досліджуючи повноваження угорського реєстраційного органу, слід звернути увагу на те, що органи управління землями можуть з власної ініціативи контролювати внесення в реєстр даних про нерухомість та про їх фактичний стан, що є істотним, оскільки дає можливість не допустити або вчасно виявити та припинити самовільне будівництво, проконтролювати цільове використання земель, а також здійснити фіскальне забезпечення.

У Республіці Польща реєстраційні провадження у справах реєстрації прав на нерухоме майно віднесено до компетенції місцевих судів. Покладання обов’язку провадити реєстраційні справи судами є запозиченням німецького досвіду. У Польщі також діє принцип: без реєстрації немає права. Більше того, ухилення або невчасне виконання обов’язку правонабувачем звернутись до суду з реєстрацією набутого речового права передбачає за польським законодавством про проступки (пол. wykroczenie) відповідальність у вигляді штрафу. Провадження у справах притягнення осіб до відповідальності за цей вид протиправної поведінки також здійснюється судами, вони ж виносять у цих справах рішення, застосовуючи до порушника накладення стягнення. Звертає на себе увагу цікаве правило в польському реєстраційному законодавстві: після укладення нотаріально засвідченого правочину, особливості якого полягають в тому, що нотаріус засвідчує не правочин, а підписи, які ставлять на ньому особи, він зобов’язаний у семиденний строк з дня здійснення акту, що стосується нерухомості, відправити виписку з реєстрової нотаріальної книги до суду за місцем знаходження нерухомого майна для внесення судовим реєстратором запису в поземельну книгу [2, с. 105].

Українські правові норми, які регулюють реєстраційні процедури, взагалі не встановлюють строків, у які заявник зобов’язаний подати на реєстрацію заяву та документи для здійснення уповноваженим органом акту державної реєстрації. На наш погляд, такі строки необхідно встановити. Досвід польського законодавства вказує на оптимальність встановлення десятиденного строку з моменту здійснення правочину [5, с. 149].

У Чеській Республіці реєстрація нерухомості та пов’язаних з нею речових прав здійснюється місцевими органами кадастру, які входять до Чеського управління геодезії та картографії. Загальне правило виникнення речового права на нерухоме майно також присутнє у чеському реєстраційному та цивільному законодавстві. Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється в кількох формах: шляхом внесення запису в реєстрову книгу або відмітки чи примітки, для кожної з яких законом передбачено спеціальний порядок здійснення. При цьому право власності та інші речові права на нерухоме майно реєструються тільки у формі внесення запису, накладення обмеження чи обтяження на речове право, а також їх зняття вноситься до реєстрової книги як примітка.

Згідно з чеським законодавством рішення реєстраційного органу про відмову здійснити державну реєстрацію речових прав можна оскаржити до вищестоящого органу — Чеського управління ведення кадастру. Таке право передбачене і українським реєстраційним законодавством, на відміну від російського, згідно з яким оскарження реєстраційних дій чи бездіяльності органів юстиції (відповідно до російського законодавства реєстрацію нерухомого майна та правочинів з ним покладено на органи юстиції) здійснюється виключно в судовому порядку.

Звернемо увагу на встановлення в Чеській Республіці відповідальності за правопорушення в галузі ведення кадастру. Законодавець передбачив відповідальність виключно у вигляді штрафів за порушення строків внесення інформації до кадастрових записів, неповідомлення заявнику інформації на запит щодо реєстрових записів на майно, за надання недостовірної інформації, яка стосується нерухомості.

Головним джерелом інформації про будь-яку нерухомість у Чеській республіці є кадастр (Katastr nemovіtostі’) — комп’ютерна система, де зареєстровані всі земельні ділянки, будинки, квартири, нежилі приміщення (у тому числі й недобудовані), їхні геометричні розміри, площа й місцезнаходження. У кадастрі зазначено права власності й інші майнові права, зафіксовано особисті дані власників і співвласників. В управлінні кадастром будь-яка особа може одержати виписку з інформацією про об’єкт нерухомості, що її цікавить, сплативши при цьому гербовий збір — 100 чеських крон [16].

У Сербії реєстрація прав на нерухомість проводиться в поземельних книгах, які ведуться на основі земельного кадастру. Ведення земельних кадастрів відноситься до компетенції республіканських та общинних органів влади. Поземельні книги ведуть суди, в яких діють спеціалізовані відділи ведення поземельних книг. У поземельну книгу внесено відомості про власників нерухомості і носіїв прав власності. Спеціальний розділ поземельної книги призначений для реєстрації обмежень речових прав: іпотека, сервітут, арешт. Цікавими є особливості провадження реєстраційної справи в частині ведення поземельної книги. Для полегшення роботи з поземельною книгою у ній передбачено два реєстри: речовий та особовий. Перший реєстр передбачено для внесення в нього записів про об’єкти нерухомості, інший — для внесення записів про правовласників. Іншою особливістю ведення поземельної книги є наявність допоміжної книги, де у хронологічному порядку вказані документи правочинів, що стали підставою для внесення реєстраційних записів. Такі реєстри та додаткова книга дозволяють краще орієнтуватися у поземельній книзі та дають можливість пошуку реєстрового запису як за допомогою інформації про об’єкт, так і за допомогою інформації про суб’єкт права чи правовстановлювального документа [5, с. 73].

У Швейцарії записом у реєстрі нерухомості презюмується дійсність правочину та служить (як і в Україні) вагомим доказом правового становища нерухомого об’єкта. Такий запис презюмує наявність у особи прав та добросовісність цієї особи щодо набуття цих прав. Більше того у випадку включення запису в реєстр може бути захищено права і недобросовісного набувача. У реєстраційному законодавстві Швейцарії закріплений принцип публічної відкритості реєстру нерухомості. Проте на практиці отримати доступ до цієї інформації можна лише обґрунтувавши свій інтерес. Проста цікавість не вважається «виправданою цікавістю».

В Італії поземельну книгу веде спеціально уповноважена особа — хранитель поземельної книги. Хранитель веде декілька книг для реєстрації окремих дій, наприклад книгу запису судових рішень, на підставі яких виникає речове право на нерухоме майно. Обов’язковій реєстрації в поземельній книзі підлягають договори про передачу прав власності на нерухоме майно, договори оренди нерухомого майна на строк більш як десять років та деякі інші договори, які набувають чинності стосовно третіх осіб після здійснення певного запису. Інформація, що міститься в поземельній книзі, є доступною для будь-якої особи. За запитом заявника хранитель поземельної книги зобов’язаний надати йому копію запису в поземельну книгу. Крім цього, сама поземельна книга може бути надана будь-якій заінтересованій особі.

Будь-яка нерухомість в Італії має бути зареєстрована в Консерваторії обліку нерухомості (Conservatoria dei Registri Immobiliari). З неї можна отримати інформацію про того, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника. Після підписання завершального акта купівлі-продажу нерухомість реєструється в Консерваторії обліку нерухомості впродовж двох місяців [5].

Для реєстрації будь-яких обмежень на власність, таких як іпотека, арешт чи будь-які інші обмеження в Італії створено спеціальний реєстр (Conservatoria dei registri), в якому зосереджено усю інформацію з приводу накладених уповноваженими органами обмежень права.

В Іспанії реєстраційна система введена в дію Законом про іпотеки 1861 року. Відповідно до його вимог був створений Реєстр прав власності на нерухомість, в якому реєструються права власності на нерухоме майно, інші речові права, їх обмеження і обтяження. Він ведеться за реєстраційними округами, які не стикаються між собою і збігаються з кордонами адміністративних територій Іспанії. Реєстр ведеться в спеціальних книгах, які нумеруються і візуються суддею. Форма і порядок ведення цих книг визначаються Міністерством юстиції Іспанії. Реєстр ведуть особливі державні службовці — реєстратори, які в процесі своєї професійної діяльності підкоряються лише закону і повністю незалежні від держави, у тому числі і в питанні свого фінансування.

Усі записи про права на нерухомість і операції з нею реєструються в Реєстрі прав власності на нерухомість. Права на окремий об'єкт нерухомості реєструються на окремому аркуші запису в хронологічному порядку — таким чином фіксується процес переходу прав на нерухомість. Законним є лише останній правовласник, кожне право на нерухомість належить лише одному законному власникові. Усі незареєстровані права на нерухомість недійсні. На реєстратора покладена відповідальність за законність запису, у тому числі і за можливий збиток, заподіяний неправильним записом. Таким чином, тут також діє принцип: все, що записано в реєстрі, є вірним і законним. Інформація Реєстру прав на нерухомість відносно прав, а також зареєстрованих обмежень і обтяжень на нерухоме майно відкрита для заінтересованих осіб.

Таким чином, в іспанській реєстраційній системі існує принцип повної гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічна і відкрита для ознайомлення [5, с. 62].

Страницы: 1, 2