Курсовая работа: Развитие ипотечного кредитования в России
Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает
снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот
кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.
Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из
индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по
переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине.
Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его
срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с
учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом,
ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он
отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)
Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что
под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по
которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам,
как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает
отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов
погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются
для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают
возможность досрочного погашения кредита.
Глава II. Схемы
ипотечного кредитования в России и странах Европы
2.1 Правовые основы ипотечного кредитования
Основная задача государства в становлении ипотечного
кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование
процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности
получения данного вида кредита для граждан.
Основными нормативными актами, регулирующими гражданские
правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом,
являются:
- Конституция Российской Федерации;
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- федеральные законы «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге
недвижимости», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников
жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной
деятельности»;
- указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О
дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования».
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно
развиваться по следующим направлениям:
1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для
осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы
повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования,
которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных
кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций,
обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4) принятие
дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании,
например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий,
предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в
приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального
взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;
6) поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные
ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными
кредитами.
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом,
непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В
соответствии с ним:
·
вводится единая
система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
·
государственная
регистрация является единственным доказательством осуществления
зарегистрированного права;
·
государственной
регистрации подлежат:
- право собственности на недвижимое имущество;
- сделки с недвижимостью;
- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека,
доверительное управление);
·
создается единый
банк информации в пределах регистрационного округа;
·
государственная
регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных
правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному
запросу физического или юридического лица;
·
государственная
регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве
появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась
специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания,
сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).
Однако с развитием ипотечного кредитования и
социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости
потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.
Он значительно расширил возможность использования ипотеки в
качестве средства обеспечения кредита. А именно:
· регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению
сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его
содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);
· в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел
последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную
недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации,
реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования
и т.д.) или обременения правами третьих лиц;
· изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое
обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с
публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим
залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога
недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении
ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к
залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о
залоге.
Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге
недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить
отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г.
№102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь
редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием
рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г.
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"
В России так же уже разрабатывается закон «О
стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское
законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например,
такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается
в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог.
Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них
деньги под будущую квартиру.
Одна из важнейших задач – законодательное оформление
отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами
стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании.
Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего
«правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по
четырем наиболее важным вопросам.
Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы,
то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему
банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы
вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права
работать со средствами физических лиц.
Второй вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор»,
в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по
сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация.
Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка
нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.
Третий момент связан непосредственно с характером нормативных
актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко
регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства
должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть
четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может
осуществлять.
Четвертый по порядку, но не по важности вопрос – гарантии
целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в
договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено:
если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра
пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий
процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая
это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в
кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что
эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.
Разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского
комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное
возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие
«специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском
законодательстве.
2.2 Схемы ипотечного кредитования в России
Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного
строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива»
совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание
на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение
сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и
предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является
строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные
осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа
рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье
с целью его продажи состоятельным покупателям.
2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение
жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае,
если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы выдается в
случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость
имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с
отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги
бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:
- самому вкладывать средства в строительство, принимая
финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика;
- переложить на генерального инвестора-застройщика все
финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив
продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается
оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту,
индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 –
20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в
соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Сема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в
банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения
ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража
или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 –
5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не
более совокупного месячного
дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
К сожалению, в России сегодня практически нет ипотечных
банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки.
Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым
недоступность его для большинства населения.
В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения
риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с
правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность
дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей
собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного
заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.
В странах Европы существуют различные типы кредитных
продуктов, процентных ставок, LTV[3], а также разные сроки кредитования.
Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных
законодательств, экономической и социальной политики. Историческими
особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав
потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы
предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях
(ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки,
универсальные банки и т.д.). Основные характеристики ипотечных кредитов в
европейских странах наглядно продемонстрированы в Таблице №2 в Приложении.
Анализируя эту таблицу, можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских
странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо
сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен
ему, как в Дании. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого
доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к
выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное
предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные
предприниматели.
2.3 Модели в практике ипотечного кредитования
В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две
основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.
Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных
бумагах. Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под
обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент.
Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда
кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им
кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как
Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.
Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных
посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают
специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная
национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования,
Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская
ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования.
Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных
кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным
характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.
Модель сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном
принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного
накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени
соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита.
По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные
общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов
используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным
контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии
– дотации.
2.4 Ипотечные схемы в странах Западной Европы
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых
операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее
популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.
Американская схема ипотечного кредитования строится на базе
банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На
практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает
его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою
очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание
на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В
том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский
ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль
грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и
возможные перспективы его изменения.
Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на
привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих
участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в
недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры
необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это
своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину
стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную
им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как
правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества
коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.
2.5 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых
странах Западной Европы
Дания.
На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют
специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 –
85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации,
обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных
кредитов.
Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей
макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия
кредитования: максимальные сроки и LTV.
Субъектами ипотечного кредитования являются
специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие
банки.
LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%,
платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.
Коммерческие и сберегательные банки, как правило,
предоставляют кредиты на 5 – 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр
– в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по
отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.
Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной
ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с
равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов
на оставшуюся часть долга.
Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита.
Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги,
страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом,
если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может
потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами
на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета
на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и
ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность,
а не кредитоспособность заемщика.
Великобритания.
В Великобритании вмешательство государства в процесс
ипотечного кредитования максимально ограничено.
Среди субъектов ипотеки можно выделить:
1. Строительные общества – специализированные финансовые
институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и
предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных
обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями
ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%,
срок кредита – до 25 лет, LTV –
70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в
универсальные коммерческие банки.
2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как
и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.
3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном
зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых
агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на
3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.
Также широкое распространение в Великобритании получил
ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и
обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим
погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема
предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор
накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита
заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые
взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму,
полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме
кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и
получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик
получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не
позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме
ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения
налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).
Страницы: 1, 2, 3, 4
|