Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге
происходит в Республике Дагестан, в г. Москве и Московской области, в
Нижегородской, Ростовской, Тюменской и Свердловской областях, в г. Санкт-
Петербурге и Ленинградской области, в Алтайском крае.
До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействия
товариществ собственников жилья с органами местного самоуправления,
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству [19].
Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по передаче
муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом
собственников в муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным
состоянием многих муниципальных жилых домов, в том числе в связи с
трудностями финансирования работ капитального характера. Содействие
скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать:
• упрощение процедуры регистрации;
• получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных
услуг на уровне муниципального жилищного фонда;
• передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной
платы ТСЖ за нежилые помещения в доме;
• передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.
Действенную помощь в распространении товариществ собственников жилья в
г. Санкт-Петербурге может оказать организация их на базе вновь построенных
жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе.
Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов
власти через уполномоченные органы.
Подведем итог, что для достижения цели демонополизации жилищно-
коммунального хозяйства необходимо:
- разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-
коммунальных услуг;
- внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-
коммунального хозяйства.
Служба заказчика должна постепенно превращаться в управленческую компанию и
должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и
других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.
Практика показывает, что демонополизация возможна, прежде всего, в тех
подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципах
самоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального
хозяйства: сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства,
банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги.
Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят
как путем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий,
так и за счет создания альтернативных предприятий различных форм
собственности, в том числе малого и среднего бизнеса, которые привлекаются
на равноправной основе к участию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере
жилищно-коммунального хозяйства функционируют альтернативные службы
инженерного оборудования, лифтового хозяйства, котельных, однако сложности
с финансированием ведут к подрыву доверия к самой идее реформирования
жилищно-коммунального хозяйства и сдерживают вход на рынки жилищно-
коммунальных услуг новых хозяйствующих субъектов.[19]
2.2. Договорные отношения как инструмент защиты прав потребителей
Как уже было упомянуто ранее, РЖА выполняет роль службы заказчика по
управлению, содержанию и обслуживанию муниципального жилищного фонда г.
Санкт-Петербурга. Взаимоотношения между службой заказчика и подрядными
организациями строятся на основе договоров подряда. Согласно Гражданскому
кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской
Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:
-договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или
учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых
находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями
собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или
уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-
правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-,
газо-, водоснабжение и водоотведение;
-договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых
помещений;
-договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в
многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой
заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в
соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах
собственников жилья".
Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений
собственников жилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на
обслуживание, и организациями, выполняющими функции "подрядчика", и
позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и
потребителей услуг нанимателей, арендаторов и собственников жилых
помещений. Также существует форма договора на техническое обслуживание
между собственниками жилья и службой заказчика в лице РЖА, в которой
расписаны права и обязанности каждой из сторон, а также описывается
ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг и
ответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение
правил содержания жилищного фонда. Введение договорной формы
взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика,
так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления
жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная
ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к
значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.
Необходимо перевести взаимоотношения в сфере жилищных отношений полностью
на договорную основу. Этому же способствует введение конкурсного отбора
подрядных организаций на осуществление поставок материалов и оборудования,
проведение капитального и текущего ремонта, содержание и обслуживание
жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услуг позволило
бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживания
жилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на
подрядные работы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.
Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в
сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных
форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных
услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на
сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не
позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это
связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба
заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою
очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.
Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный
состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач.
В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит
он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С
другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны
попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично –
другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские
сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые
передающие сети и др.[9]
Практически все регионы отмечают качественные изменения схем
управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб
заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров
между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление
жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ
собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в
сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов
деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской
области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской
области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения
конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных
предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким
качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском
районе нашего города проведено 5 открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским
РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и
услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсов
заключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и
ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке
автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка
металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и
модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011,7 тыс.р. и
средний процент снижения стоимости—2,3. По результатам проведённых других
способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных
контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного
фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541
договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов
можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].
Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда
оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на
обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в
основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной
проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право
технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников
конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в
настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и
высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения
конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение
качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в
среднем на 5-6%.
Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является
отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с
подрядчиками по договору. [19].
Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять
контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений
(имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и
незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой
стороны договорных взаимоотношений.
Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры
заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения
должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов
включения в договоры показателей качества.
Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее
время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную
собственность. Определенные трудности при заключении договоров с
ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей
(сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных
ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры
заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования
оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты
предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита
бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты
рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом,
происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика,
освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным
моментом является то, что службы заказчика создаются административным
путем, в их деятельности преобладает административное начало.
Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками
(управление жилищным фондом), не развита.[19]
Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-
эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава
37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров
(контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других
условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией
субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате
договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о
рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного
фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент
заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения
сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-
эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная
стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой
территории на данном региональном рынке в реальный календарный период
времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является
конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в
рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели
сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.
Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,
регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения
субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В
зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в
следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные
контракты.
Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и
не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений
в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой
является необходимость определения окончательной договорной цены в момент
подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки
предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения
договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры
компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика
выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика
получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без
дополнительных финансовых вложений.[12]
В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков
ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно
большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с
фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка
компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды
цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре
цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ
изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется
в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом
изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения
контракта. [12]
2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом
Одним из главных достижений последнего времени считается разработка
руководством КУГИ новой Концепции управления городской недвижимостью. Она
появилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней
давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один
из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении
государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе
наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать
предполагается с тех зданий, в которых расположены различные
государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской
администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской
исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в
низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду
коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным
рублем.
Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная
по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и
в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование
компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между
ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную
информацию о состоянии городской недвижимости.
Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми
домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка
средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный
износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в
настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование
средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно
первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от
содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли
капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население
наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в
наилучшем.
В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа
хозяйствования:
1) Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального
жилья). Объектом управления муниципалитета (государства) является весь
жилой фонд, расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет
разделения на отдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные
проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет
собирает средства на ремонт и содержание жилого фонда с населения, а также
ремонт осуществляется за счет бюджета. Такой принцип управления позволяет
полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.
2) Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ,
ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что
собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение
всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с
содержанием дома, берут на себя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы,
такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем
собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время
решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель,
которые являются представителями мнения жильцов. Кроме того, для
непосредственного выполнения всех решений в каждом доме существует
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|